Conheça os cinco problemas do modo de produzir imóveis no Brasil que alavancam o custo para o consumidor final

Custos dos empreendimentos são repassados ao consumidor final, aumentando o preço dos imóveis

custos-da-construcao

O alto preço praticado pelo mercado imobiliário nas metrópoles brasileiras, onde cobra-se assombrosos 45.000 reais por um único metro quadrado nos endereços mais prestigiados do País, envolve fatores que vão além da simples especulação. O boom vivido no final da década passada foi, de modo geral, fruto da combinação de uma demanda que passara muitos anos sendo reprimida, da oferta de financiamento e dos preços relativamente acessíveis dos imóveis. De lá para cá, porém, assistimos a uma alta sem precedentes, e o lar dos sonhos foi jogado lá nas alturas. A inflação acumulada e a queda do poder de compra dos brasileiros contribuíram para tornar o cenário ainda mais difícil. Mas não foi só isso. Uma análise mais detalhada permite ver que o próprio processo de produção imobiliária ajudou a alavancar os preços, como aponta o professor João da Rocha Lima, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Abaixo, os principais deles e alguns dos impactos que podem ser sentidos na ponta do lápis.

1) Terrenos
Antes dominadas por casas, as cidades passaram ser cravejadas de edifícios, num processo de verticalização cada vez mais intenso. Isso levou a uma corrida frenética por terrenos disponíveis, adquiridos pelas incorporadoras por montantes proporcionais ao acirramento da disputa por eles. Fortunas foram pagas por espaços que jamais valeram aquele tanto, às vezes em patamares superiores ao que as próprias empresas poderiam ter pago, tudo pra tentar garantir um lugar ao sol. Em 2005, a aquisição do terreno representava para as incorporadoras cerca de 13% do custo do empreendimento. Em 2014, a fatia já saltou para o equivalente a 35% das despesas, ou seja, mais do que dobrou em menos de dez anos. Resultado: esse custo adicional é repassado no preço final. Como essas áreas seguem tornando-se mais e mais escassas, a escalada tem tudo para prosseguir.

2) Falta de mão de obra
A ausência de pessoal capacitado atinge todos os níveis profissionais presentes numa obra, do engenheiro ao pedreiro. Segundo estudo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), 61% dos estudantes de engenharia desistem do curso antes de se formar. A causa mais comum é a má formação em matemática e ciências durante o período escolar, o que os impede de acompanhar o curso universitário. O alto custo das mensalidades e a falta de aulas práticas, já que a maior parte da grade é teórica, são outros dos motivos apontados. Aliás, essa falta de prática tem outro efeito colateral grave, o de entregar ao mercado de trabalho profissionais sem experiência prévia. Isso ajuda a explicar por que apenas 42% dos engenheiros formados atuam na própria área, como aponta outro levantamento da CNI. “Como esses profissionais não estão prontos para a indústria, buscam outros setores”, diz Rafael Lucchesi, diretor de Educação e Tecnologia da entidade. Sobra para as empresas a tarefa de tentar preencher a lacuna universitária e oferecer treinamento prático. Mas isso demanda tempo e investimento que nem sempre estão disponíveis ou que, quando disponíveis, geram um custo adicional. Essa mesma lógica se aplicada às demais atividades da construção. No final das contas, esse custo também é incorporado ao preço final dos imóveis, encarecendo-os ainda mais.

3) Burocracia e corrupção
A simples aprovação de um projeto junto à prefeitura, com todas as licenças exigidas por lei, pode levar mais de ano. Em setembro de 2013, o prefeito paulistano Fernando Haddad (PT) prometeu que a demora cairia de 450 dias para a metade disso até o final deste ano, e que em 2016 seria preciso esperar apenas 90 dias para estar com toda a documentação em mãos. Quanto mais tempo é preciso esperar pelo retorno do investimento, mais caro fica o empreendimento – imagine o custo de deixar o capital parado durante um ano e meio, por exemplo. Sem motivos que justifiquem uma espera tão longa, recaem sobre a prefeitura suspeitas de corrupção. Por exemplo: o ex-diretor de aprovação de projetos da prefeitura de São Paulo Hussain Aref Saab acumulou pelo menos 106 imóveis de 2005 a 2012 e um patrimônio estimado 50 milhões de reais, conforme noticiou o jornal Folha de S. Paulo. Uma das supostas irregularidades cometidas durante a sua gestão foi a construção ilegal do gigantesco Templo de Salomão, que a Igreja Universal inaugurou no Brás, no centro da capital paulista. Documentos oficiais apontam que a Universal entrou com um pedido de reforma de um prédio que estava demolido há anos. Histórias como essa ocorrem com frequência. Reduzir a burocracia e aumentar a transparência desses processos são medidas importantes para reduzir o custo da ineficiência e da corrupção, hoje infelizmente pagos em grande parte pelos consumidores.

4) Marketing
Quando o mercado está aquecido, os esforços de publicidade não precisam ser tão vigorosos, afinal o produto se vende praticamente sozinho. Mas quando o ritmo arrefece, uma das primeiras providências é investir na divulgação. Em 2005, a verba publicitária das incorporadoras era de 3% do total previsto para o empreendimento. Em 2014, já está batendo 8%. Entre as estratégias, está a criação de apartamentos decorados que reproduzem aquele que está sendo vendido na planta. São equipados com itens caros como espelhos e eletrodomésticos de última geração e assinados por estrelas do design (espertamente, esses projetos nunca têm portas, o que aumenta a sensação espacial do visitante). Depois de alguns meses em exposição, o local é desmontado e os objetos, jogados fora ou repassados a leilões virtuais que se encarregam de revendê-los. Estandes de vendas luxuosos também entram na conta, caso do que foi criado para o Jardim das Perdizes, da Tecnisa, na Zona Oeste da capital paulista e que consumiu mais de um milhão de reais. Uma sala de cinema exibia o vídeo do empreendimento e carrinhos de golfe transportavam potenciais compradores pelo terreno que abrigará 32 torres. Certamente não saiu de graça.

5) Processos artesanais
Quem já acompanhou de perto uma obra sabe o quanto de trabalho precisa ser refeito por causa de erros que poderiam ter sido evitados. Sem um ritmo industrial, a construção de empreendimentos fica a reboque de hábitos pouco produtivos, como o de primeiro erguer uma parede para então quebrá-la e instalar a parte elétrica. Claro que essas dificuldades também têm a ver com a falta de mão de obra qualificada, mencionada acima, mas sem investimentos em inovação não dá para esperar que os métodos construtivos se tornem mais eficientes da noite para o dia.

No cômputo geral, o que se nota é que seria possível erguer empreendimentos a um custo menor. E fazer mais barato significa vender mais barato. Mais precisamente, se fossem reduzidos 8% do custo da obra, seria possível vendê-la 4% mais barata. Nada mal para um momento em que cada real dos consumidores tem sido disputado a tapa pelo mercado.

Fonte: Veja

>>Participe da fanpage do Guia do Empreendimento no Facebook e no Google+ // Siga o Twitter

Governo anuncia redução na burocracia para financiar imóveis

Segundo o ministro Guido Mantega, compradores poderão dar andamento à papelada em apenas um cartório, o que reduzirá gastos com a documentação

ministro-da-fazenda-guido-mantega-durante-coletiva-para-imprensa

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou nesta que o governo federal vai simplificar o procedimento de aquisição de imóveis por meio de financiamentos, tirando a necessidade de se percorrer diversos cartórios para registrar a papelada. “Quando você vai fazer uma transação imobiliária financiada, tem de tirar um monte de certidão em um monte de cartórios. Vamos concentrar em um único cartório”, afirmou, sem dar detalhes do tipo de cartório que será usado.

Segundo o ministro, a medida diminuirá o trabalho do comprador, simplificará a operação e dará segurança jurídica. “Dá segurança jurídica porque você vai ter um panorama de todas as transações desse imóvel. Não tem possibilidade de furo. Vai simplificar a vida”, disse.

Depois de quatro anos de aumento de entraves e complicações tributárias para o setor empresarial, decorrente das inúmeras medidas protecionistas aplicadas pelo Ministério da Fazenda, a palavra simplificar soa até estranha ao ser proferida pelo ministro, justamente no fim do governo de Dilma Rousseff. “Essas medidas vão no sentido de aumentar a segurança jurídica das transações, de reduzir o custo dessas operações e no sentido de simplificar essas operações. Então são medidas que vão contribuir para aumentar a produtividade e competitividade do sistema financeiro. É o que todos querem, aumentar competitividade, reduzir custos e simplificar”, afirmou.

Mantega negou o óbvio: que as medidas anunciadas sejam tentativas desesperadas de tentar reaquecer a economia, ou que tenham relação com o calendário eleitoral. Diz o ministro: “Nosso ritmo não é o ritmo politico. As medidas são feitas à medida em que amadurecem. Mesmo durante a eleição soltamos medidas e depois das eleições continuaremos soltando medidas para aperfeiçoar o marco regulatório e dar competitividade à economia”.

Letra imobiliária
A medida foi anunciada juntamente com outras mudanças com o objetivo de estimular o crédito imobiliário, como a criação de um novo título de renda fixa cujos recursos aplicados servirão para financiar a compra de imóveis: a letra imobiliária. O papel terá isenção de Imposto de Renda se tiver um prazo de maturação superior a dois anos, segundo o ministro.

A diferença entre esse novo título e a letra de crédito imobiliário que já existe é que o primeiro terá como garantia o patrimônio da instituição que tem carteira de financiamentos imobiliários. “Esses títulos vão criar funding adicional para o mercado de crédito imobiliário e atrair investidores estrangeiros que gostam desse tipo de papel, os chamados ‘covered bonds’”, disse Mantega.

Crédito
O crédito imobiliário vem desacelerando ao longo do ano de 2014 e recuou 19% em junho, segundo o Banco Central. Banco do Brasil e Caixa que são os principais agentes para este tipo de financiamento. No segundo trimestre, apesar de a carteira de crédito da Caixa ter crescido 22%, o banco estatal assiste a uma piora na qualidade de seus clientes. Nos três últimos meses terminados em junho, as provisões da Caixa para perdas com inadimplência dispararam 76,3%. Com isso, o lucro do banco avançou apenas 2,7% no trimestre, ante mesmo período de 2013. O índice de inadimplência no segundo trimestre subiu 2,77%, o pico em cinco anos.

Diante desse cenário, o governo parece ter coordenado, junto com o Banco Central, uma série de medidas para melhorar os números do setor. Tanto que a autoridade monetária voltou a alterar as regras dos depósitos compulsórios dos bancos, que são uma espécie de contribuição obrigatória que as instituições fazem junto ao Banco Central como forma de proteção ao sistema financeiro. A partir de agora, elas poderão usar, em empréstimos, 60% do montante antes reservado exclusivamente para esse depósito.

É a segunda vez em menos de um mês que o Banco Central afrouxa as regras do compulsório para que os bancos emprestem mais. Na medida anterior, anunciada em julho, o Banco Central já havia liberado 50% desse valor para empréstimos aos consumidores, o que disponibilizou ao mercado cerca de 30 bilhões de reais. Na prática, com a liberação desses outros 10 pontos percentuais do compulsório, as instituições financeiras podem emprestar mais 10 bilhões de reais, somando 40 bilhões em dinheiro novo em circulação.

Fonte: Veja

>>Participe da fanpage do Guia do Empreendimento no Facebook e no Google+ // Siga o Twitter

A jóia preciosa do setor imobiliário

Supervalorizados, esses apartamentos se tornaram a preferência dos brasilienses e artigo de luxo na cidade

apartamento-duplex

Diferenciado e elegante, o apartamento duplex ganha notoriedade entre os consumidores e passa a ser uma das preferências de quem procura um imóvel na capital. Esse modelo de imóvel, antes visto apenas no centro da cidade, agora pode ser encontrado em diversas regiões do Distrito Federal e até mesmo na região do Entorno. O duplex nada mais é que um apartamento com dois pavimentos. Quem sonhava em morar em um imóvel de dois andares agora pode cogitar a mesma possibilidade, só que em um apartamento.

A servidora pública Patrícia Braga sempre sonhou em ter o próprio imóvel. Quando viu a oportunidade de adquirir um duplex, não teve a menor dúvida de que sua escolha acabaria se tornando uma excelente opção de investimento. Ela optou por um duplex pelo conforto que vai lhe oferecer. A valorização também fez a diferença na hora da escolha. “Queria ter um apartamento grande, com um quarto para as crianças e um escritório onde pudesse montar uma sala de criação, já que trabalho com publicidade”, justifica.

Patrícia conta que no condomínio onde vai morar, no Novo Gama, são apenas quatro apartamentos duplex por bloco. Ela diz que o fato de seu imóvel ser desse modelo fará com que a valorização seja maior que a das unidades tradicionais. “No meu condomínio já dá para notar a diferença de valorização entre os apartamentos tradicionais e os duplex. O meu valorizou 35%, enquanto a média dos outros ficou em 15%”, contabiliza, sem esconder a satisfação.

O apartamento da servidora é um duplex de três quartos. Patrícia Braga já faz planos para a decoração e a distribuição dos ambientes: “O espaço é bem maior e, como meu quarto ficará no andar de cima, não dividirei a parede do quarto com nenhum vizinho. Assim, terei maior privacidade”, destaca.

Fonte: Jornal Coletivo

>>Participe da fanpage do Guia do Empreendimento no Facebook e no Google+ // Siga o Twitter

Erro na metragem dá direito a reclamação

Apesar de o Código Civil prever até 5% de diferença na metragem, o Código de Defesa do Consumidor favorece quem comprou imóvel com área útil menor que a prometida

predios-proximo-de-serem-entregues

Construtoras respondem pela diferença em metragem dos imóveis comprados na planta. Apesar de o Código Civil prever uma margem de tolerância de 5% para mais ou para menos, as relações de consumo são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor que tende a beneficiar o comprador. A divergência no entendimento sobre a margem de erro permite ao consumidor reclamar e receber indenização em caso de metragem menor que a prometida.

Apesar de a diferença ser considerada pequena pelo mercado, o aumento ou redução influencia o valor dos imóveis cobrados pelo metro quadrado. Em um imóvel de 100 metros quadrados, por exemplo, a redução de 5% equivale uma área útil de 2,2 metros por 2,2 metros – equivalente ao espaço de um banheiro ou lavabo ou área ocupada por uma cama de casal.

“A metragem do imóvel não pode ser menor que o seu tamanho total, mas é admissível ter pequenos erros internos nessa tolerância de 5%”, dizem o vice-presidente administrativo do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná (Sinduscon-PR) e o conselheiro do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (Crea-PR) Euclésio Manoel Finatti.

Segundo o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo de Curitiba/PR, Walter da Silva, as diferenças podem não indicar que o imóvel esteja menor, mas que erros internos diminuíram a área útil. “Se a área útil do apartamento está menor, não quer dizer que o apartamento esteja menor, mas a parede pode estar mais grossa. Para poder deixar no prumo correto, foi preciso engrossar uma parede, fazer o enchimento”, explica.

Reclamação
Segundo a consultora jurídica do Sinduscon-PR, Adriana Szmulik, os tribunais têm reconhecido o direito do consumidor à indenização, ainda que a diferença seja menor que 5%. “A aquisição de um imóvel se caracteriza por ser, em regra, uma relação de consumo. Os Tribunais têm entendido que não se aplica o Código Civil, mas sim o Código de Defesa do Consumidor, que traz um tratamento mais benéfico para o consumidor”, explica.

A advogada aponta ainda que o argumento para indenização está no artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, no qual o fornecedor deve responder pelos vícios de quantidade do produto. “Havendo o vício, o consumidor pode optar por substituí-lo, que no caso de imóvel torna-se inviável, restituir a quantia paga, que seria a rescisão de contrato, ou o abatimento proporcional do preço, a indenização pela metragem faltante”, finaliza.

margem-de-erro-da-construcao

Fonte: Gazeta do Povo

>>Participe da fanpage do Guia do Empreendimento no Facebook e no Google+ // Siga o Twitter

Imóvel novo? Olho na trena!

Consumidor tem de ficar atento à diferença entre área útil e privativa, e ter em mente que a lei permite tamanho até 5% menor que o anunciado

consumidora-medindo-o-imovel

Quem recebe seu imóvel novo deve ficar de olho na trena e no contrato: por questão de terminologia o consumidor pode imaginar que seu apartamento é muito maior do que na verdade é. Saber a distinção entre área útil e privativa faz a diferença no tamanho do imóvel, bem como ficar atento à variação prevista em contrato.

Cada construtora pode trabalhar com seu próprio índice, desde que respeitado o limite da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que é de 5% – ou seja, um apartamento pode ser até 5% menor ou maior sem penalidade à incorporadora.

Foi com surpresa que a farmacêutica Gezenia Karla Kalabaide somou as áreas dos cômodos e descobriu que o seu apartamento tinha 41 metros quadrados, quando em contrato estava previsto um imóvel de 48 metros quadrados. Entretanto, a soma das áreas dos cômodos é a área útil – e não a privativa, que estava em contrato.

“Foi um susto, porque meu apartamento seria muito menor. Pedi explicações para o engenheiro, que não soube me dizer se contava ou não contava as paredes. Sem as paredes fica no tamanho certo”, conta Gezenia.

O vice-presidente de indústria imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon-PR), Fernando Fabian, explica que o consumidor deve buscar esclarecimento quanto ao tamanho de seu imóvel, para evitar confusões.

“É preciso comparar áreas iguais para não ser surpreendido. O mais importante na hora de comprar é saber a área privativa, porque hoje, com as plantas flexíveis, é possível derrubar paredes para ampliar o cômodo. Ganha-se área útil, mas a privativa continua a mesma”, salienta.

Menor de verdade
A confusão nem sempre fica só nas palavras, já que há registros de entrega de imóveis menores que os contratados em todo o país. Para o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibe­dec), Rodrigo Daniel dos Santos, a tolerância permitida às construtoras é questionável. “O importante é o contrato ser claro, já que a engenharia é uma ciência exata. Por isso o imóvel deveria ser entregue do tamanho prometido ou o consumidor ter o direito de exigir a redução do preço”, afirma.

Entretanto, para o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), Marco Aurélio Luz, a devolução dos valores só ocorre quando o empreendimento apresenta uma diferença de mais de 5%. “Nesse caso, o ideal é que o mutuário contrate um engenheiro para fazer a medição, até para adiantar o processo judicial”, recomenda.

Segundo o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo de Curitiba, Walter da Silva, as diferenças podem não indicar que o imóvel esteja menor, mas que erros internos diminuíram a área útil. “Se a área útil do apartamento está menor, não quer dizer que o apartamento esteja menor, mas a parede pode estar mais grossa. Para poder deixar no prumo correto, foi preciso engrossar uma parede, fazer o enchimento”, explica.

Justiça
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) já avaliou casos em que imóveis foram recebidos com tamanho até 5% menor que o prometido e a decisão da Justiça é que não há necessidade de ressarcimento nesta situação.

Um mutuário do Distrito Federal percebeu que seu apartamento era 1,45% menor que o contratado, mas a ministra Maria Isabel Gallotti avaliou, em seu voto, que o Código Civil considera não indenizáveis diferenças de até 5% do tamanho do imóvel. Se a diferença for maior, porém, o consumidor deve ser indenizado.

“No caso da venda feita por metragem, o comprador fia-se nas exatas medidas do imóvel para fins de prestar seu valor. Assim, se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes na escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”, relatou a ministra.

Glossário
Veja abaixo o significado dos termos que podem fazer a diferença na hora da compra de um imóvel. É bom ter em mente que área útil é menor que área privativa, que por sua vez é menor que a área total.

Área privativa da unidade: o conceito de área privativa é o espaço que só o morador usa. Para calculá-la é preciso que o morador desconsidere as paredes e some a área total do apartamento, sem as divisões por cômodo. Todo esse espaço é chamado de área privativa.

Área útil: também chamada de “área de vassoura”, é a soma das áreas de cada ambiente do imóvel.

Área privativa da garagem: é o espaço em que só o morador estaciona, sem compartilhar com outros condôminos.

Área comum da unidade: é a divisão de espaços como áreas de lazer e circulação pelo número de condôminos.

Área comum da garagem: é a divisão de espaços como áreas de acesso e circulação de carros pelo número de condôminos.

Área total: é a soma da área privativa da unidade e da garagem com a fração das áreas comuns da unidade e da garagem.

Fonte do glossário: Fernando Fabian, vice-presidente de indústria imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon/PR)

Fonte: Gazeta do Povo

>>Participe da fanpage do Guia do Empreendimento no Facebook e no Google+ // Siga o Twitter