Valorização excessiva do imóvel faz compradores cancelarem os negócios

De janeiro a agosto de 2014, houve 511 reclamações devido ao valor incorreto na rescisão do contrato

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Nos primeiros oito meses de 2014 houve a elevação de 28% nos casos de desistência na aquisição da casa própria, segundo um levantamento realizado pela AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências).

Um dos motivos que estão levando os compradores a rescindirem o contrato é o aumento do valor do imóvel por conta da correção do saldo devedor, que durante a obra é feito pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

O índice tem a finalidade de apurar a evolução dos custos dos materiais usados nas construções habitacionais e é utilizado para corrigir as prestações do imóvel ainda na planta. Em 2013, a variação acumulada foi de 8,09% e, nos primeiros sete meses deste ano, a alta foi de 5,97%.

Muitos consumidores estão sendo pego de surpresa com a valorização da moradia no momento de fazer o financiamento. Com isso, muitos dos adquirentes estão desistindo do negócio.

Segundo dados da AMSPA, de janeiro a agosto de 2014, houve 511 reclamações devido ao valor incorreto na rescisão do contrato, sendo que 93% recorreram ao Poder Judiciário. No mesmo período do ano passado as queixas foram 400 e 90% foram atrás de seus direitos na Justiça.

Para o perito e analista financeiro da associação, Maurício Costa, apesar da aquisição do imóvel na planta apresentar uma economia que pode chegar a 30% em relação ao mesmo empreendimento pronto, o futuro proprietário deve ficar atento aos reajustes.

“Na compra de um apartamento de R$ 500 mil, por exemplo, em um ano de correção pelo INCC, o valor do bem pode custar R$ 36 mil a mais do que no momento de fechar o contrato”, afirma.

Para não ser pego de surpresa com a valorização do imóvel na hora de financiar, o mutuário deve cerca-se de alguns cuidados. “É aconselhável verificar junto ao banco ou construtora a evolução do saldo devedor e a efetiva amortização de cada prestação efetuada. Essa avaliação será essencial para que o proprietário possa fazer um fundo de reserva com o objetivo de cobrir a diferença no momento da liberação do financiamento ou até mesmo possa renegociar o pagamento”, explica o presidente da AMSPA, Marco Aurélio Luz.

Já nas situações em que a entrega da obra está em atraso e a construtora continua corrigindo as parcelas pelo INCC, o consumidor tem o direito de pedir o congelamento do saldo devedor até a entrega das chaves. Outro direito que o proprietário tem é de diluir o reajuste do INCC nas parcelas do financiamento.

Fonte: InfoMoney

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Mais da metade de quem busca um imóvel desconhece as etapas para comprá-lo

65% têm pouco ou nenhum conhecimento sobre o passo a passo para finalizar a negociação de compra

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Fechar contrato, buscar um financiamento com as melhores taxas, visitar cartórios, emitir documentos e vistoriar o imóvel em vista. Essas são algumas das etapas mais comuns de compra de um imóvel, porém, elas ainda são desconhecidas pelos próprios compradores de imóveis, segundo um estudo do portal imobiliário VivaReal.

O levantamento, feito com 1.056 internautas de 10 estados brasileiros que procuram imóveis no site VivaReal, apontou que 65% têm pouco ou nenhum conhecimento sobre o passo a passo para finalizar a negociação de compra. O mesmo acontece para alugar um imóvel: 60% das pessoas não sabem todas as etapas para fechar um contrato de locação.

Por desconhecerem tais etapas, as pessoas recorrem a diferentes figuras para obter informações durante a busca do imóvel. Quanto ao assunto de financiamentos e contratos, especialistas e imobiliárias são as mais procuradas. Já para aspectos mais subjetivos, como qualidade de vida em determinada região, os compradores de imóveis recorrem à família e amigos.

Segundo o vice-presidente de Marketing do VivaReal, Rodrigo Iannuzzi, o desconhecimento acarreta em maior demora para concretizar estas transações. “O setor vive ainda um crescimento muito grande, o que possibilita uma série de avanços, mas ainda observamos certa insegurança do consumidor, principalmente pelo alto valor envolvido e por todas as questões emocionais ligadas a este tipo de negócio”, acrescenta.

Preço não é tudo na hora de fechar negócio
O portal também levantou o perfil de quem procura imóveis. Segundo a pesquisa, 61% das pessoas não são proprietárias de imóveis. Para escolher o imóvel ideal, o ponto mais importante é a localização, fator relevante para mais da metade dos brasileiros, seguido pela proximidade de transporte público, estabelecimentos comerciais e, por último, preço da compra.

“Este comportamento revela que, ao contrário do que muitos pensam, o preço do imóvel não é o fator decisivo para o fechamento do negócio”, disse o executivo do VivaReal. “Hoje em dia, as pessoas se preocupam primeiro em escolher a região em que querem morar e após essa escolha, tentam encontrar um imóvel que se encaixe em seu orçamento. Observamos esse comportamento principalmente em cidades grandes, em que ter acesso fácil à transporte e serviços é fundamental.”

Fonte: InfoMoney

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Reforma da casa própria lidera busca por consórcios de serviços

Embrionário, segmento ainda responde por apenas 0,3% do total de operações no País

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Apesar de constituírem uma parcela ínfima dos consórcios no Brasil, as aplicações em grupo para contratar serviços mudaram de perfil desde sua criação, há quatro anos, com a lei 11.795/08, apontou um levantamento da ABAC (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios).

As reformas residenciais passaram a liderar o segmento com 63,35% de participação em setembro de 2013 – ante 38% em maio –, à frente de festas e eventos (12,68%), saúde e estética (4,47%), turismo (3,06%), educação (0,67%) e outros. Há quatro anos, as procuras eram mais restritas a cirurgias plásticas e viagens, de acordo com a entidade.

O consórcio de serviços ainda está longe de ser popular. Apenas 0,3% do total dos 5,5, milhões de consorciados no País optaram pelo segmento, num mercado dominado por grupos formados para a compra de bens de consumo.

“Todo mundo conhece o consórcio de imóveis e veículos, mas o de serviços ainda é muito incipiente no Brasil. O desafio das empresas é divulgar melhor este segmento”, observa o presidente-executivo da ABAC, Paulo Roberto Rossi.

Com 68,5% de participação no Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil, o setor de serviços está longe de ser o carro-chefe das administradoras de consórcios. Os bens materiais predominam na carteira de grupos de pessoas, e os serviços aparecem como produto à parte.

O aumento na compra de imóveis na planta, acredita Rossi, foi o que mais estimulou a formação de grupos para a compra de serviços nas residências que exigem planejamento financeiro, especialmente reformas. A utilização vai de projetos arquitetônicos, marcenaria, pintura, instalação da parte hidráulica, até a construção de churrasqueiras e piscinas.

A participação de pessoas jurídicas nos consórcios de serviços saltou de 2% para 8,75% entre maio e setembro deste ano, crescimento acima de 330%. Segundo o presidente da ABAC, as empresas têm recorrido ao recurso para desenvolver programas de computador, investir em arquitetura, parte hidráulica, elétrica e pintura de forma programada.

Indicada para quem não tem disciplina financeira, a poupança “forçada” do consórcio de serviços funciona da mesma forma que o modelo tradicional. O prazo médio das aplicações em serviços, entre maio e setembro, foi de 37 meses, com faixas de crédito entre R$ 2 mil e R$ 24 mil.

Considerando uma taxa média de 0,59% ao mês e reajuste anual de 8%, um investimento de R$ 5 mil contratado no prazo de 36 meses, a uma taxa média de 0,59%, terá o valor final de R$ 6.546,91, de acordo com uma simulação da ABAC.

“É uma alternativa mais barata que o financiamento, mas só para quem não precisa do serviço imediatamente”, analisa Rossi. Contar com a sorte – devido haver contemplados mensais dentro de cada grupo – também não deve ser motivo para fazer um consórcio, seja qual for o objetivo. O recurso é mais indicado para quem não tem disciplina financeira, nem pressa para concretizar seu objetivo.

Fonte: IG

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Casa própria: taxas elevam em até 26% desembolso e corroem lucro na revenda

Cálculo é para imóvel novo. Usados têm margem de ganho maior por eliminar os custos com as construtoras; conheça as despesas previstas além do preço de compra do bem

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Comprar um imóvel é pagar bem mais do que ele vale. Só as taxas no ato da compra podem consumir 14% do valor financiado na cidade de São Paulo. Se a intenção for revender, o custo pode chegar a 26% do preço de aquisição, só compensando repassá-lo adiante se for vendido por mais de um quarto acima do que custou. Caso contrário, é prejuízo garantido.

A simulação foi feita pelo sócio do escritório Turci Advogados, Carlos Fujita, levando em conta um empreendimento novo de R$ 400 mil, preço médio na capital paulista. Ele considerou as taxas estimadas em imóveis novos e usados, que variam conforme o município ou Estado.

Os gastos obrigatórios incluem impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – também conhecido como ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis) –, corretagem, taxas cobradas pela incorporadora, custo de interveniência e Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Antes de fechar negócio, é importante pesquisar o custo exato de impostos e taxas que incidem em cada localidade do País. “Pode-se fazer uma estimativa do quanto se vai gastar apurando esses valores com base no valor do imóvel”, orienta o professor de finanças do Ibmec, Eduardo Coutinho.

Se o imóvel comprado por R$ 400 mil em São Paulo for revendido por R$ 500 mil, estima-se um prejuízo de R$ 4.100 no bolso do investidor, já que R$ 104,1 mil serão consumidos só com taxas de compra e revenda, concluiu Fujita.

Usados saem mais em conta
Na cidade do Rio de Janeiro, o cenário é parecido. Um imóvel novo adquirido a R$ 750 mil exige um gasto de 11% sobre este valor no momento da compra. Mas se este mesmo imóvel for usado, os custos despencam para 2,4%, devido à eliminação de taxas como as cobradas pelas construtoras e o custo de financiamento.

Na revenda do usado, o investidor sai ganhando em relação ao novo. Se vender o imóvel por R$ 900 mil, pagará 11% (ou R$ 84.817,00) em taxas, lucrando R$ 65.182,29. Mas se fizer a mesma transação com um imóvel novo, terá prejuízo de R$ 25.567,71, em função dos encargos.

Como planejar outras despesas
Além dos impostos e taxas, o comprador de um imóvel novo precisa levar em conta eventuais despesas extra com reforma, decoração ou instalações não previstas em contrato. Se o bem for comprado na planta, é preciso verificar se no memorial descritivo da construtora está prevista a colocação de pisos, azulejo e armários.

“Se o documento prevê que a cozinha será entregue no contrapiso, sem acabamento, cabe ao comprador planejar os gastos com antecedência”, diz o economista e professor da Anhanguera Educacional, Antonio Azambuja.

A melhor forma de bancar estas despesas é no período em que as prestações do imóvel são mais baixas – geralmente antes da entrega das chaves, quando não há correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Quando o imóvel ficar pronto, basta mandar instalar os móveis ou piso, que já foram pagos.

“Há compradores que só percebem o quanto terão de desembolsar com reformas depois que o imóvel está pronto, quando não têm mais dinheiro, e caem no cheque especial”, conta Azambuja.

Há também os chamados ‘gastos fantasma’, pequenas despesas que não estavam previstas, como a instalação de lâmpadas, interruptores e fios. O economista recomenda sempre reservar uma margem de 10% do orçamento para estes gastos invisíveis.

Se o imóvel é usado, é preciso verificar antes de assinar o contrato se não há parcelas do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) em atraso, ou taxas de condomínio que deixaram de ser pagas.

Melhor forma de financiar
Ao fazer o financiamento do imóvel, quanto maior a entrada, melhor, na opinião de Coutinho, do Ibmec. É possível financiar até 90% do valor total, segundo determinação do Banco Central (BC), mas especialistas recomendam comprometer um percentual menor.

“A melhor decisão é financiar o menor valor possível, para fugir dos juros”, recomenda Coutinho. Embora seja possível financiar um imóvel em até 35 anos, Azambuja sugere que o financiamento seja feito num prazo menor, se possível. “Entre cinco e dez anos é o ideal, não mais do que isso”.

Caso faltem recursos para dar uma boa entrada, a sugestão é abrir uma aplicação de baixo risco como a renda fixa ou a poupança, que permite resgatar o dinheiro a qualquer momento. “Se o surgir uma oportunidade de compra nos próximos seis meses, enquanto se poupa, a caderneta é mais simples de resgatar”, diz Coutinho. Para prazos mais longos, os títulos do Tesouro Direto são mais recomendados.

Para Azambuja, o importante é que os gastos não consumam mais que 30% da renda mensal. “Só compre um apartamento que caiba no seu bolso”.

Se a intenção é morar, o professor da Anhanguera propõe que o potencial comprador faça um “test drive” no bairro onde pretende fazer a aquisição, para evitar arrependimentos no pós-compra. “Morar de aluguel por um tempo na região onde se deseja comprar é um ato de precaução”, diz.

Simulação – São Paulo
Taxas previstas na compra de um imóvel novo de R$ 400 mil em São Paulo:taxas-previstas-na-compra-de-um-imovel-novo-de-400-mil-em-sao-paulo

Taxas previstas de um imóvel novo comprado a R$ 400 mil e vendido a R$ 500 mil em São Paulo:taxas-previstas-de-um-imovel-novo-comprado-a-400-mil-e-vendido-a-500-mil-em-sao-paulo

O advogado Roberto Mortari Cardillo, especialista em direito civil e sócio do escritório Cardillo & Prado Rossi Advogados, explica o significado das taxas mais comuns cobradas nas operações imobiliárias. Confira:

Compra
Taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária): É cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel a ser construído. Pode variar de 0,5% a 1% sobre o valor do bem. Abrange a análise da documentação do eventual comprador e, se for o caso, de todo o procedimento restante para financiamento bancário. Ou seja, visa a remuneração dos serviços de natureza jurídica e técnica ao comprador. Sua cobrança pode ser questionada.

Corretagem: É a taxa paga ao corretor de imóveis por intermediar a operação. Segundo o artigo 722 do Código Civil, pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. A taxa pode variar por Estado. Em São Paulo, por exemplo, ela se situa em torno de 6% do valor da transação imobiliária.

Taxa de interveniência: É exigida pela incorporadora se o comprador pretende obter financiamento para o saldo devedor, após a entrega das chaves, em um banco diferente do indicado pela incorporadora. Normalmente, as incorporadoras mantêm parceria – não formal – com algum banco, o qual financia parte da obra. Seu custo pode ser de até 2% do valor a ser financiado, cobrado na transmissão efetiva da posse (entrega das chaves).

ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): Também conhecido como ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis), é um imposto municipal. Na cidade de São Paulo, é de 2%. Não é cobrado em caso de doação, e sua transação é concretizada sempre entre pessoas vivas, não alcançando a transmissão por sucessão. O ITBI é de responsabilidade do adquirente do bem, ou seja, na compra e venda imobiliária recairá sobre os ombros do comprador.

Venda
Taxa de repasse: Também conhecida como taxa de cessão de contrato ou de transferência, renúncia à preferência, etc. É cobrada pela incorporadora, quando o comprador originário do imóvel revende-o, porém sem pagar o saldo devido a ela. O segundo comprador assume então o contrato e o saldo devedor. As incorporadoras exigem tal taxa porque, em tese, ostentam direito de preferência sobre o imóvel vendido. Para abrir mão dele, cobram a taxa, cuja previsão é feita no contrato de compra e venda, mas paga apenas quando o imóvel é revendido.

Imposto de Renda sobre ganho de capital: Tem custo de 15% sobre o lucro com a venda, podendo-se abater o ITBI, os juros do financiamento e as corretagens, caso elas tenham sido pagas à parte, na compra ou na venda. Em geral, elas vêm junto com a incorporadora e não permitem dedução. Há dois casos de isenção: ao vender o único imóvel por menos que R$ 440 mil, ou quando o dinheiro da venda for usado integralmente na compra de outros imóveis residenciais no Brasil, em até 180 dias. Se só parte do valor for usada na aquisição, será preciso pagar imposto sobre o ganho de capital restante. Só fica isento quem não tenha vendido imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Documentação: É o conjunto de documentos que devem ser apresentados para realizar uma transação imobiliária. Possuem alta relevância, pois devem refletir não só a situação do imóvel como o status do vendedor, eventual existência de ações anteriores que possam comprometer a venda, etc. A segurança do negócio depende da criteriosa análise de tais documentos.

Escritura: É lavrada em cartório de notas. O seu custo é variável, inclusive entre os Estados, e pode ser proporcional ao valor do bem. No site do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) há tabelas para consulta. É cobrada pelo próprio cartório de notas, valendo observar que eventual contrato de financiamento com banco possui força de escritura pública.

Registro: O registro, segundo o artigo 1º da lei 6015/73, tem o objetivo de imprimir “autenticidade, segurança e eficácia” aos atos jurídicos e se efetua no cartório da situação do imóvel. Possui variáveis de Estado para Estado, tendo como base de cálculo o valor de venda do bem. No site do IRIB, há também as tabelas de custos cobrados pelos cartórios de registro de imóveis.

Fonte: IG

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Verdades e mitos que você deve saber antes de comprar um imóvel

Unidades com menos quartos são mais baratas? Comprar a casa própria na planta é mais vantajoso? Especialistas respondem as principais dúvidas

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Antes de pegar a chave da casa própria, é necessária ter atenção e refletir muito para evitar dores de cabeça futuras e proteger o patrimônio financeiro.

Para guiar futuros compradores, foram ouviu consultores financeiros com o objetivo de verificar quais são os mitos e as verdades na hora da aquisição de um imóvel, seja para morar ou para investir.

Imóvel sempre se valoriza
Mito! Casas e apartamentos se valorizaram muito nos últimos dez anos no Brasil, mas não foi sempre assim, conta o consultor financeiro André Massaro. “Na década de 1980, com a hiperinflação, imóveis tiveram desvalorização real no País. A tese de que imóvel não desvaloriza é papo de corretor. A unidade pode até manter seu valor nominal, mas a inflação pode ter impacto sobre o investimento”.

Para Massaro, uma bolha imobiliária, já registrada em outros países, como Estados Unidos e em alguns países da Europa, pode acontecer também no Brasil. “Portanto, é bom não contar com a valorização ao adquirir uma unidade. Ela pode ou não acontecer”.

A valorização irá depender, principalmente, da evolução da renda dos futuros compradores, bem como a atividade econômica do País. “O conselho é o mesmo dado para quem investe em ações na bolsa de valores: o desempenho passado dos imóveis não garante o desempenho futuro”, conclui Massaro.

Comprar uma casa ou apartamento é seguro
Mito! Quem compra um imóvel assume riscos imprevisíveis, que podem não estar incluídos em projeções econômicas.

Como consequência, especialistas costumam enquadrar o investimento em um imóvel como renda variável, assim como a aplicação em ações. Isso porque o valor da unidade pode oscilar ao longo do tempo, e fazer com que o dono do bem perca dinheiro caso queira revendê-lo naquele momento. É um risco médio, mas que existe, diz o professor da PUC-SP, Fabio Gallo.

Além disso, a liquidez de um investimento em um imóvel é menor do que a de outras aplicações financeiras. “Em uma emergência, não é possível contar que será possível vender a casa ou apartamento no prazo esperado e pelo preço que se quer. Isso depende de negociações”, conta Gallo.

Apartamentos em andares altos e com face para o sol são mais valorizados
Verdade! Mais procuradas, estas unidades acabam tendo um custo um pouco maior, seja por conta do barulho – que quase sempre é menor – e o benefício de uma vista ampla no caso de andares superiores, ou a diminuição de problemas como mofo com a incidência maior de luz solar nos ambientes.

Mas essas questões não devem ser decisivas para a compra, e nem o comprador deve esperar uma diferença substancial na valorização do imóvel ao longo do tempo por conta delas. “As características acabam sendo utilizadas mais como argumento de venda no lançamento do imóvel. No longo prazo, o futuro comprador irá encontrar menos opções à venda no empreendimento, e estas características ficam em segundo plano”, diz o professor de finanças da PUC-SP, Fabio Gallo.

Imóvel na planta é mais vantajoso
Mito! O imóvel na planta só é mais barato por conta dos riscos do projeto, que os compradores compartilham com a incorporadora responsável pelo empreendimento. Não à toa, o preço da unidade aumenta conforme as obras avançam, o prédio está pronto para morar e é um imóvel usado.

O professor de finanças da PUC-SP, Fabio Gallo, pontua que os riscos do imóvel na planta são diversos: não é possível saber se a construção do imóvel será seguida à risca, se as obras irão atrasar ou se até a construtora irá pedir falência. “O desconto no valor da unidade pode não compensar a dor de cabeça e custos com multas e ações judiciais nestes casos”.

Obter renda com aluguel sempre compensa a compra
Mito! O rendimento com aluguéis pode não compensar o preço pago pelo imóvel. É necessário verificar qual o valor do aluguel a ser cobrado na locação da unidade, e calcular a remuneração mensal que poderá ser obtida com relação ao preço pago pela casa ou apartamento.

O resultado pode não compensar a compra com o objetivo de investir, e outras aplicações financeiras podem ser mais atrativas para o investidor. A renda obtida com aluguel também pode ser impactada por impostos, períodos sem inquilino – no qual o dono do imóvel tem de pagar as despesas com condomínio –, inadimplência e reformas como consequência da falta de manutenção do imóvel pelos inquilinos.

Com taxas de juros mais altas, a tendência é que o investimento não compense, diz o consultor financeiro André Massaro. “Isso porque a remuneração do aluguel pode ficar abaixo da oferecida por aplicações de renda fixa, mais seguras”. Novamente, não é prudente contar com a valorização do imóvel, que depende de diversas variáveis.

Antecipar a quitação do financiamento é bom negócio
Verdade! Caso o dono do imóvel tenha planejado um pagamento maior do que as parcelas mensais, e este desembolso a mais não interfira no orçamento da família, antecipar a quitação do financiamento imobiliário reduz o pagamento de juros e diminui o custo final. Como resultado, alivia o orçamento futuro. “O banco é obrigado a dar descontos”, diz o professor da PUC-SP, Fabio Gallo.

Imóvel com menos quartos é mais barato
Mito! O número de quartos mais valorizado em um imóvel varia conforme a oferta e demanda dos compradores, bem como estratégias das incorporadoras.

Imóveis com três e quatro dormitórios podem ter sido mais valorizados em determinado momento, enquanto apartamentos de um quarto podem ter um metro quadrado com valor mais alto em algumas regiões de uma cidade, devido à maior procura e, consequentemente, maior liquidez de revenda. A possibilidade de cobrança de um valor maior pelo aluguel também pode atrair investidores para a compra de apartamentos menores.

Segundo o professor de finanças da PUC-SP, Fabio Gallo, é difícil saber como o mercado imobiliário irá se comportar no futuro. “Existem muitos modismos. A saída é calcular o melhor custo benefício na hora da aquisição, de acordo com a necessidade”.

Reformar antes de vender sempre valoriza o imóvel
Verdade! Porém, a valorização depende da reforma. Isso porque, caso ela tenha um grande impacto no preço do imóvel, pode restringir a liquidez na hora de vender a unidade. “Colocar mármore ou torneiras sofisticadas na unidade pode não ter valor para o futuro comprador”, diz o professor da PUC-SP, Fabio Gallo.

Fonte: IG

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