Na hora de comprar imóvel, a preferência nacional costuma tender para o lançamento. Novos empreendimentos são bastante atrativos em função da possibilidade de adaptação da planta para as necessidades da família, da estética atual e da propaganda massiva, tudo ao alcance do financiamento.
Mas a escolha aparentemente óbvia nem sempre é a mais acertada na opinião de Thomaz Assumpção, presidente da Urban Systems. Para ele, casas e apartamentos mais antigos trazem benefícios que só ficam visíveis quando o fator da decisão de compra vai além da emoção e leva em conta a forma como os indivíduos se relacionam com sua moradia e vizinhança.
Esse fator é chamado de Cidade Mental. “Decidir aonde se vai morar depende da Cidade Mental, que engloba os usos que as pessoas fazem do espaço urbano. De acordo com seu perfil sociocultural, o indivíduo busca uma vizinhança que atenda à sua lógica urbana, ou seja, às suas necessidades e aspirações, que são influenciadas pelo tripé moradia-trabalho-lazer”, explica. Para Assumpção, essa lógica desenvolve-se ao redor do mesmo eixo ao longo da vida e dificilmente é rompida, mesmo em face a grandes acontecimentos como casamento, nascimento dos filhos ou mudanças na vida profissional que impliquem em aumento do rendimento.
Por isso, é importante lembrar que a planta e a decoração podem ser atualizadas para acompanhar as novidades estéticas e de estilo de vida. Mas a localização não muda nunca, e a proximidade com transporte público, escolas, escritórios ou opções de lazer deve pesar no momento de comprar o imóvel.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
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Fonte de pesquisa: Urban Systems.
Atualmente, é muito comum encontrar em folders e folhetos informativos sobre apartamentos o aviso: infraestrutura para instalação de split, como também, pré-instalação para split, ou até mesmo, preparação para split.
Isso significa que na parede dos dormitórios, e algumas vezes na da sala, há a instalação de tubulações frigoríficas, elétricas e de drenagem. Dessa forma, evita-se adaptações ineficientes para a instalação do ar-condicionado split que poderiam, inclusive, comprometer a beleza e a segurança do imóvel.
Em geral, nos apartamentos em que há infraestrutura para instalação de split existe a laje técnica, ou seja, o local adequado para acomodação dos condensadores, costumeiramente localizada na parte de trás do prédio.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
O sonho do primeiro imóvel pode ficar mais barato. Uma lei de 1973 garante desconto de 50% nos custos do registro para quem financia o bem pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Segundo a Lei 6.015, de 1973, quem compra o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem direito a 50% de desconto no registro da escritura do bem. Mas, apesar da norma ter quase 40 anos, poucos a conhecem, e muita gente paga o valor integral das custas cartoriais, quando, na verdade, poderia economizar dinheiro.
Luiz Carlos Kechichian, conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 2ª Região (CRECI-SP), não hesita em apontar os responsáveis pela falta de conhecimento da lei: os cartórios. “Eles não têm interesse em dar publicidade à norma”.
Francisco Ventura, diretor de registro de imóveis da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (ANOREG-SP), até demonstra surpresa diante da alegação de que a lei é pouco conhecida. “Pode haver algum caso isolado, mas não sei porque disseram que as pessoas não conhecem a norma”, afirma. Ele vai além, e diz que os bancos costumam avisar aqueles que buscam financiamento sobre o desconto de 50% nos custos cartoriais.
Os cartórios não são obrigados a informar sobre a existência desse direito, e segundo Kechichian, só quando o mutuário é bem informado e pergunta sobre o desconto é que consegue o benefício nos cartórios.
Para garantir direito ao desconto, o mutuário tem de apresentar uma declaração de que está adquirindo, através de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), seu primeiro imóvel. Também é preciso levar uma via original do contrato do financiamento bancário, assinada pelo(s) proprietário(s) do imóvel, e por duas testemunhas. Também é preciso levar a Certidão de Débitos do Imóvel – também conhecida como “Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel” ou “Certidão Venal do Imóvel” – e a guia que comprova o pagamento do Imposto de Transmissão Intervivos (ITIV) – também conhecido como “Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)”.
Se a pessoa já foi dona de um imóvel – seja por doação ou herança, mesmo não o possuindo mais –, não tem mais direito ao desconto. “A lei só se aplica mesmo ao primeiro imóvel, para beneficiar quem está fugindo do aluguel”, esclarece Kechichian. Quem é casado com alguém que já tem casa própria continua tendo direito ao abatimento, contanto que compre um imóvel em seu nome.
O desconto é um direito garantido por lei, portanto, se o cartório se recusar a concedê-lo, o mutuário pode registrar queixa junto à Corregedoria Geral da Justiça. Para isso, basta entrar em contato com o fórum da cidade na qual se localiza o cartório.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
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Fontes de pesquisa: Terra e Jornal da Cidade.
Não é mito, e sim um fato: a compra de um imóvel é um dos melhores investimentos que uma pessoa pode fazer, assegura Claudio Sandri – empresário com 35 anos de experiência no mercado imobiliário.
“É um bem que ninguém pode tirar, além de se tornar uma herança para as futuras gerações. É um patrimônio seguro e em constante valorização”, afirma Sandri.
Ele acrescenta que como vivemos em um país capitalista será sempre um bom investimento a compra de um imóvel. “A legislação nos países capitalistas é sempre muito cuidadosa no que se refere ao direito do imóvel, portanto dificilmente poderá ser retirado”, comenta.
Outra vantagem é que, dependendo da localização do imóvel, o mesmo poderá ser muito valorizado devido ao forte processo de expansão das cidades.
Segundo fontes qualificadas do mercado imobiliário, Capim Macio e Ponta Negra foram os bairros que mais registraram lançamentos no ano de 2011, seguidos de Lagoa Nova, Tirol e Petrópolis, onde grandes incorporadoras nacionais se instalaram.
O programa habitacional do Governo Federal “Minha Casa, Minha Vida” vem mudando o perfil das zonas Oeste e Norte de Natal e das cidades metropolitanas Parnamirim e São Gonçalo do Amarante. Distante 40 quilômetros do centro da capital potiguar, São Gonçalo está em grande expansão imobiliária devido a construção do novo complexo aeroportuário brasileiro em sua região. Projetado para ser intermodal (transporte de passageiros e de cargas), o futuro aeroporto terá capacidade para receber várias aeronaves Airbus A380 – maior avião comercial de passageiros da história – ao mesmo tempo.
Nas zonas Oeste e Norte de Natal, o número de unidades habitacionais por empreendimento aumenta, embora a quantidade de lançamentos seja pequeno em relação às regiões Sul e Leste da cidade, onde o perfil de renda é mais elevado.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
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Fontes de pesquisa: O Diário e Jornal de Hoje.
Um sistema de amortização nada mais é do que um plano de pagamento de uma dívida, ou seja, de um empréstimo ou financiamento.
Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, tais como: taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais.
Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo devedor. O valor de cada parcela é composto pela soma: amortização + juros.
Amortização é a quitação, de forma periódica, do saldo devedor. Ou melhor, é a parte do capital emprestado que está sendo devolvida ao banco. Juros é o lucro obtido pelo banco devido o empréstimo de um determinado valor. Em outras palavras, é o “aluguel” do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado pela instituição financeira.
Cada instituição bancária define seu limite de financiamento para o valor do imóvel, como também define a taxa de juros e o prazo para pagamento. Na prática, as taxas cobradas variam de 4,5% a 14% ao ano, sendo que as mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo federal, como o Minha Casa Minha Vida.
A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado no fechamento do contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo de financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes planos de amortização: SAC, SACRE e PRICE.
O Sistema de Amortização Constante (SAC) consiste num plano de pagamento do financiamento em prestações periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética, em que o valor da prestação é composto por uma quantia de juros uniformemente decrescente e outra de amortização que permanece constante. A prestação inicial pode comprometer até 25% da renda familiar e o prazo máximo de financiamento é de 35 anos.
O Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é utilizado somente pela Caixa Econômica Federal. Ele foi desenvolvido com o objetivo de permitir o pagamento mais rápido do valor financiado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. Por isso, começa com prestações mensais mais altas, se comparado ao sistema PRICE.
No sistema SACRE, as prestações mensais mantêm-se próximas da estabilidade e no decorrer do financiamento, seus valores tendem à decrescer. A prestação inicial pode comprometer até 30% da renda familiar e o prazo máximo de financiamento é de 25 anos.
Pelo Sistema Francês de Amortização (PRICE), o comprador começa a pagar seu imóvel com parcelas mensais mais baixas, se comparado às do sistema SACRE, e ao longo do contrato, no entanto, as parcelas sobem progressivamente, superando, e muito, às do SACRE.
Devido às altas taxas de inflação, foram adotados indexadores (ou juros variáveis) para reajustar o valor das prestações e do saldo devedor. O indexador chamado Taxa Referencial (TR), que é o fator de atualização do valor da moeda calculada pelo Banco Central do Brasil, é responsável por corrigir esses valores anualmente pela Caixa e mensalmente pelos bancos privados.
É importante saber que, no sistema PRICE, a diminuição inicial dos juros é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador. Se o comprador tiver reajustes salariais abaixo da variação da TR, ele pode encontrar dificuldades pela frente.
Apenas 25% da renda familiar pode ser comprometida com a aquisição do imóvel e o prazo máximo de financiamento é de 20 anos.
Veja na tabela abaixo, o comparativo entre os Sistemas SAC x SACRE x PRICE.
É importante saber que, sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros, etc. Por isso, o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com o CET em mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Pois, muitas vezes, o banco que tem a menor taxa de juros pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos, por exemplo.
Dicas:
1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel, para não ter aperreios no momento de cobrir eventuais gastos;
2- Prefira os modelos SAC e SACRE, pois reduzem as chances de inadimplência;
3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir o saldo devedor;
4- Seja conservador, nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
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Fontes de pesquisa: R7, Administradores e HALFELD, Mauro. Seu imóvel: como comprar bem. Curitiba: Fundamentos, 2002.
Por questão de nomenclatura, o consumidor pode imaginar que seu imóvel é muito maior do que na verdade é. Saber a distinção entre os termos área privativa e área útil faz a diferença para compreender o tamanho do imóvel.
De acordo com os dicionários imobiliários, a área privativa é o espaço de um imóvel de uso privativo e exclusivo de seu morador delimitada pela superfície externa das paredes. Já a área útil, também conhecida como “área de vassoura”, é a soma das áreas do piso de cada cômodo do imóvel, sem contar a espessura das paredes.
Foi com surpresa que a farmacêutica Gezenia Karla Kalabaide somou as áreas dos cômodos e descobriu que o seu apartamento tinha 41 metros quadrados, quando em contrato estava previsto um imóvel de 48 metros quadrados. Entretanto, a soma das áreas dos cômodos é a área útil – e não a privativa, que estava em contrato.
O vice-presidente de indústria imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon-PR), Fernando Fabian, explica que o consumidor deve buscar esclarecimento quanto ao tamanho de seu imóvel, para evitar confusões.
“É preciso comparar áreas de mesmo tamanho para não ser surpreendido. O mais importante na hora de comprar é saber o tamanho da área privativa, porque hoje, com as plantas flexíveis, é possível derrubar paredes para ampliar o cômodo desejado. Dessa forma, ganha-se área útil, mas a privativa continua a mesma”, salienta.
É importante também ficar atento à variação do tamanho do imóvel prevista em contrato e ter em mente que a lei permite tamanho até 5% menor que o anunciado. Pois, cada construtora pode trabalhar com seu próprio índice, desde que respeitado o limite da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que é de 5% – ou seja, um imóvel pode ser até 5% menor ou maior sem penalidades à incorporadora ou construtora.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já avaliou casos em que imóveis foram recebidos com tamanho até 5% menor que o prometido e a decisão da Justiça é que não há necessidade de ressarcimento nesta situação.
Um mutuário do Distrito Federal percebeu que seu apartamento era 1,45% menor que o contratado, mas a ministra Maria Isabel Gallotti avaliou, em seu voto, que o Código Civil considera não indenizáveis diferenças de até 5% do tamanho do imóvel. Porém, se a diferença for maior, o consumidor deve ser indenizado.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
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Fonte de pesquisa: Gazeta do Povo.
Drywall é o sistema para construção de paredes que combina estruturas de aço galvanizado com chapas de gesso de alta resistência mecânica e acústica. Esta tecnologia substitui as vedações internas convencionais e já é utilizada na Europa e nos Estados Unidos há mais de 100 anos.
São inúmeras as vantagens em relação às vedações convencionais: rapidez e limpeza na execução, diminuição da quantidade de entulhos, menor desperdício, mais facilidade nas reformas, manutenções e reparos, superfície já preparada para receber revestimentos, paredes menos espessas proporcionando um ganho de aproximadamente 5% de área útil, maior isolamento acústico, sendo inclusive utilizado em casas de shows, salas de concerto, cinemas, etc.
O sistema é testado para suportar com toda a segurança, portas, armários, estantes, redes, etc. O drywall tem tudo que a alvenaria tem, faz tudo que a alvenaria faz e mais um pouco: proporciona o ganho de área útil e garante maior facilidade em reparos e reformas.
Por: Ítalo George (Consultor e Assessor Imobiliário) – Guia do Empreendimento.
