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28/10/2013 / Guia do Empreendimento

Área privativa x Área útil

Consumidor tem de ficar atento à diferença entre área útil e privativa, e ter em mente que a lei permite tamanho até 5% menor que o anunciado.

Quem recebe seu imóvel novo deve ficar de olho na trena e no contrato. Por questão de terminologia o consumidor pode imaginar que seu apartamento é muito maior do que na verdade é. Saber a distinção entre área útil e privativa faz a diferença no tamanho do imóvel, bem como ficar atento à variação prevista em contrato.

Cada construtora pode trabalhar com seu próprio índice, desde que respeitado o limite da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que é de 5% – ou seja, um apartamento pode ser até 5% menor ou maior sem penalidade à construtora.

Foi com surpresa que a farmacêutica Gezenia Karla Kalabaide somou as áreas dos cômodos e descobriu que o seu apartamento tinha 41 metros quadrados, quando em contrato estava previsto um imóvel de 48 metros quadrados. Entretanto, a soma das áreas dos cômodos é a área útil – e não a privativa, que estava em contrato (veja as diferenças no glossário).

“Foi um susto, porque meu apartamento seria muito menor. Pedi explicações para o engenheiro, que não soube me dizer se contava ou não contava as paredes. Sem as paredes fica no tamanho certo”, conta Gezenia.

O vice-presidente de indústria imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon-PR), Fernando Fabian, explica que o consumidor deve buscar esclarecimento quanto ao tamanho de seu imóvel, para evitar confusões.

“É preciso comparar áreas iguais para não ser surpreendido. O mais importante na hora de comprar é saber a área privativa, porque hoje, com as plantas flexíveis, é possível derrubar paredes para ampliar o cômodo. Ganha-se área útil, mas a privativa continua a mesma”, salienta.

Menor de verdade
A confusão nem sempre fica só nas palavras, já que há registros de entrega de imóveis menores que os contratados em todo o país. Para o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibe­dec), Rodrigo Daniel dos Santos, a tolerância permitida às construtoras é questionável. “O importante é o contrato ser claro, já que a engenharia é uma ciência exata. Por isso o imóvel deveria ser entregue do tamanho prometido ou o consumidor ter o direito de exigir a redução do preço”, afirma.

Entretanto, para o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), Marco Aurélio Luz, a devolução dos valores só ocorre quando o empreendimento apresenta uma diferença de mais de 5%. “Nesse caso, o ideal é que o mutuário contrate um engenheiro para fazer a medição, até para adiantar o processo judicial”, recomenda.

Segundo o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva, as diferenças podem não indicar que o imóvel esteja menor, mas que erros internos diminuíram a área útil. “Se a área útil do apartamento está menor, não quer dizer que o apartamento esteja menor, mas a parede pode estar mais grossa. Para poder deixar no prumo correto, foi preciso engrossar uma parede, fazer o enchimento”, explica.

Justiça
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) já avaliou casos em que imóveis foram recebidos com tamanho até 5% menor que o prometido e a decisão da Justiça é que não há necessidade de ressarcimento nesta situação.

Um mutuário do Distrito Federal percebeu que seu apartamento era 1,45% menor que o contratado, mas a ministra Maria Isabel Gallotti avaliou, em seu voto, que o Código Civil considera não indenizáveis diferenças de até 5% do tamanho do imóvel. Se a diferença for maior, porém, o consumidor deve ser indenizado.

“No caso da venda feita por metragem, o comprador fia-se nas exatas medidas do imóvel para fins de prestar seu valor. Assim, se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”, relatou a ministra.

Por: Ítalo Bezerra

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Fonte de pesquisa: Gazeta do Povo

11/10/2013 / Guia do Empreendimento

Entenda os regimes de comunhão de bens

Os noivos devem optar por um deles antes do casamento. Caso não escolham, passa a valer automaticamente o regime de comunhão parcial.

Antes da celebração do casamento, os noivos têm a possibilidade de escolher o regime de bens a ser adotado, que determinará se haverá ou não a comunicação (compartilhamento) do patrimônio de ambos durante a vigência do matrimônio. Além disso, o regime escolhido servirá para administrar a partilha de bens quando da dissolução do vínculo conjugal, tanto pela morte de um dos cônjuges, como pela separação.

A legislação brasileira prevê quatro possibilidades de regime matrimonial: Comunhão Universal de Bens (artigo 1.667 do Código Civil), Comunhão Parcial de Bens (artigo 1.658), Separação de Bens – voluntária (artigo 1.687) ou obrigatória (artigo 1.641, inciso II) – e Participação Final nos Aquestos (artigo 1.672).

Comunhão Universal de Bens
Neste regime, todos os bens (independente de sua origem, seja compra, doação, herança ou qualquer outra forma de aquisição) e dívidas adquiridos pelos cônjuges, antes ou depois do casamento, integram o patrimônio comum a ser partilhado na hipótese de divórcio, salvo poucas exceções previstas em lei.

Antigamente esse regime era o padrão, isto é, só não era esse se o casal manifestasse a vontade mudar para um dos outros regimes.

Para dar entrada ao processo de habilitação de casamento civil com este regime, é necessário que o casal compareça a um Tabelionato de Notas e faça uma Escritura de Pacto Antenupcial.

Vantagem: não há discussão sobre a propriedade do patrimônio – todos os bens pertencentes aos cônjuges integram um montante comum, que será dividido pela metade na hipótese de divórcio.

Mas atenção: o cônjuge responde por todas as dívidas contraídas pelo outro, mesmo antes do casamento.

Comunhão Parcial de Bens
É o regime de bens usual, conforme a lei.

Neste regime, todos os bens adquiridos durante o casamento serão comuns ao casal. Todos os bens previamente adquiridos por cada um individualmente anteriormente a data do casamento permanecem de propriedade individual do mesmo, inclusive bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior, como por exemplo uma herança, o que por lei é de direito apenas do seu beneficiário.

Vantagem: manter o patrimônio particular de cada um antes do “sim”.

Mas atenção: tudo adquirido durante o casamento entra na partilha, independentemente se só o marido trabalha, por exemplo. Não importa quanto cada um contribuiu monetariamente para a aquisição do bem.

Separação de Bens
Neste regime, cada cônjuge mantém o seu patrimônio próprio, tenha sido ele adquirido antes ou durante o casamento. Na hipótese de divórcio, não há partilha de bens e cada um leva do casamento aquilo que já tinha e o que adquiriu em nome próprio enquanto casado.

Para dar entrada no processo de habilitação de casamento civil com este regime, é necessário que o casal compareça a um Tabelionato de Notas e faça uma Escritura de Pacto Antenupcial.

Vantagem: somente será partilhado aquilo que estiver em nome de ambos. Cada um pode administrar seus bens sem interferência do outro.

Mas atenção: “É comum que apenas um dos cônjuges tenha recursos financeiros para adquirir patrimônio e, logo, o outro poderá se sentir prejudicado se adotado esse regime de bens”, explica o advogado Ulisses Simões da Silva, especialista em Direito Civil. Este regime é obrigatório para os noivos acima de 70 anos.

Participação Final nos Aquestos
Neste regime, a divisão dos bens, diferente da comunhão parcial, não é feita meio a meio. O cônjuge que participou com mais recursos para comprar uma casa, por exemplo, pode reivindicar para ficar com a maior parte. O cálculo é feito caso a caso, de acordo com o investimento que cada um dos cônjuges fez em cada aquisição durante o casamento (com exceção de heranças ou doações).

Para dar entrada no processo de habilitação de casamento civil com este regime, é necessário que o casal compareça a um Tabelionato de Notas e faça uma Escritura de Pacto Antenupcial.

Vantagem: Neste regime, o casal tem liberdade para administrar seus bens individuais sem a participação do outro.

Mas atenção: é preciso fazer um complexo cálculo aritmético a fim de apurar a fração que cabe a cada um, de acordo com os critérios legais. A dificuldade e a morosidade dessa forma de partilha, aliada aos elevados custos envolvidos para exata avaliação de cada bem, acabam por tornar esse regime pouco utilizado.

União estável
Em relação à união estável, o artigo 1.790 do Código Civil de 2002 estabelece que, além da meação, o companheiro participa da herança do outro, em relação aos bens adquiridos na vigência do relacionamento.

Nessa hipótese, o companheiro pode concorrer com filhos comuns, na mesma proporção; com descendentes somente do autor da herança, tendo direito à metade do que couber ao filho; e com outros parentes, tendo direito a um terço da herança.

Importante:
- O regime de bens pode ser modificado após o casamento, mediante alvará judicial e concordância de ambos os cônjuges.
- É obrigatório o regime de Separação de Bens aos noivos maiores de 70 anos e aos menores de 16.
- “O pacto antenupcial ou pré-nupcial é o contrato assinado antes do casamento, relativo à eleição das regras que vão reger a vida matrimonial dos cônjuges, podendo conter outros ajustes. O acordo é importante para escolher um regime diferente da comunhão parcial. E para deixar clara a intenção quanto à divisão dos bens e das dívidas, bem como quanto à sucessão hereditária”, informa a advogada Ana Luiza Nevares, especialista em Direito de Família do escritório Bastos-Tigre.
- Aquestos são todos os bens do casal adquiridos na vigência do casamento.

Por: Ítalo Bezerra

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Fonte de pesquisa: IG, Superior Tribunal de JustiçaMônica Zambon Eventos, DireitoNet e Advocacia Virtual.

04/10/2013 / Guia do Empreendimento

O que significa INCC?

Criado com a finalidade de aferir a evolução dos custos de construções habitacionais, configurou-se como o primeiro índice oficial de custo da construção civil no país.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) foi elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e tem a finalidade de aferir a evolução dos custos das construções habitacionais no Brasil. Usualmente é utilizado para corrigir contratos de compra e venda de imóveis enquanto a obra está em execução.

Atualmente a coleta de dados para essa medição é feita em sete capitais brasileiras (Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador), onde são pesquisados mensalmente os preços de materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção.

Histórico
O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950, mas sua série histórica retroage a janeiro de 1944. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro, até então capital federal, e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nos estilos, gabaritos e técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão-de-obra. Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.

Por: Ítalo Bezerra

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Fonte de pesquisa: Instituto Brasileiro de Economia

26/04/2013 / Guia do Empreendimento

Nem sempre o lançamento é a melhor opção

Na hora de comprar imóvel, a preferência nacional costuma tender para o lançamento. Novos empreendimentos são bastante atrativos em função da possibilidade de adaptação da planta para as necessidades da família, da estética atual e da propaganda massiva, tudo ao alcance do financiamento.

Mas a escolha, aparentemente óbvia, nem sempre é a mais acertada na opinião de Thomaz Assumpção, presidente da Urban Systems. Para ele, imóveis mais antigos trazem benefícios que só ficam visíveis quando o fator da decisão de compra vai além da emoção e leva em conta a forma como os indivíduos se relacionam com sua moradia e vizinhança.

Esse fator é chamado de Cidade Mental. “Decidir aonde se vai morar depende da Cidade Mental, que engloba os usos que as pessoas fazem do espaço urbano. De acordo com seu perfil sociocultural, o indivíduo busca uma vizinhança que atenda à sua lógica urbana, ou seja, às suas necessidades e aspirações, que são influenciadas pelo tripé moradia-trabalho-lazer”, explica. Para Assumpção, essa lógica desenvolve-se ao redor do mesmo eixo ao longo da vida e dificilmente é rompida, mesmo em face a grandes acontecimentos como casamento, nascimento dos filhos ou mudanças na vida profissional que impliquem em aumento do rendimento.

Por isso, é importante lembrar que a planta e a decoração podem ser atualizadas para acompanhar as novidades estéticas e de estilo de vida. Mas a localização não muda nunca, e a proximidade com transporte público, escolas, escritórios ou opções de lazer deve pesar no momento de comprar o imóvel.

Por: Ítalo Bezerra

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Fonte de pesquisa: Urban Systems.

18/02/2013 / Guia do Empreendimento

Infraestrutura para instalação de split

Atualmente, é muito comum encontrar em folders e folhetos informativos sobre apartamentos o aviso: infraestrutura para instalação de split, como também, pré-instalação para split, ou até mesmo, preparação para split.

Isso significa que na parede dos dormitórios, e algumas vezes na da sala, há a instalação de tubulações frigoríficas, elétricas e de drenagem. Dessa forma, evita-se adaptações ineficientes para a instalação do ar-condicionado split que poderiam, inclusive, comprometer a beleza e a segurança do imóvel.

Em geral, nos apartamentos em que há infraestrutura para instalação de split existe a laje técnica, ou seja, o local adequado para acomodação dos condensadores, costumeiramente localizada na parte de trás do prédio.

Por: Ítalo Bezerra

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18/02/2013 / Guia do Empreendimento

Lei garante desconto de 50% para registro de primeiro imóvel

O benefício é válido para todo o Brasil, mas aplica-se apenas para bens com fim residencial, adquiridos através do financiamento do SFH.

Segundo a Lei 6.015, de 1973, quem compra o primeiro imóvel no valor de até R$ 500 mil pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem direito a 50% de desconto no registro da escritura do bem. Porém, apesar da norma ter quase 40 anos, poucas são as pessoas que a conhecem, e por isso acabam perdendo a oportunidade de economizar dinheiro, pagando o valor integral dos custos cartoriais.

A Lei dos Registros Públicos garante ao consumidor o desconto nos custos de escrituração cobrados pelos cartórios. Mas para conseguir o desconto é preciso cumprir alguns requisitos. O primeiro é que o comprador tem que apresentar uma declaração de que está adquirindo, com o financiamento do SFH, seu primeiro imóvel. Outro fator importante é que o imóvel deve ser somente para fins residenciais.

Segundo a advogada de questões imobiliárias, Nicoli Almeida Manfrin, se a declaração for falsa, o comprador pode responder penalmente por falsidade ideológica. Além da declaração, quem deseja registrar o primeiro imóvel deve levar uma via original do contrato de financiamento bancário devidamente assinado, levar a Certidão de Débitos do Imóvel, conhecida também como Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel ou Certidão Venal do Imóvel, e também a guia que comprova o pagamento do Imposto de Transmissão Intervivos (ITIV), conhecido também como Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

De acordo com uma simulação feita pela Corregedoria Geral de Justiça, na compra financiada de um imóvel no valor de R$ 200 mil, o consumidor teria uma economia de R$ 823,64.

Caberá à instituição financeira emitir, de graça, a declaração de que de fato se trata do primeiro imóvel do cliente. “Tão logo concluído o processo de análise da contratação, no momento da assinatura do contrato ele recebe, então, a declaração e leva ao cartório para agilização do processo de registro da escritura e redução de custo”, explicou o superintendente da Caixa Econômica Federal de Recife.

“Vale ressaltar que se a pessoa já foi dona de um imóvel, sendo casa ou apartamento, mesmo não possuindo mais o bem, ou recebeu alguma propriedade por doação ou herança, não há direito ao desconto”, orienta o diretor administrativo da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Waldir Albieri.

“A lei só se aplica mesmo ao primeiro imóvel, para beneficiar quem está fugindo do aluguel”, esclarece Luiz Carlos Kechichian, conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 2ª Região (CRECI-SP). Quem é casado com alguém que já tem casa própria continua tendo direito ao abatimento, contanto que compre um imóvel em seu nome.

A advogada Nicoli Manfrin diz que muitas pessoas deixam de economizar no momento do registro do imóvel justamente por causa da falta de interesse dos vendedores ou dos cartórios. “A lei possui duas finalidades: estimular a aquisição do primeiro imóvel e, assim, privilegiar o direito à moradia previsto na Constituição, e também fazer com que mais pessoas registrem seus imóveis, evitando-se a clandestinidade dos contratos de gaveta”, afirma.

O desconto é um direito garantido por lei, porém os cartórios não são obrigados a divulgá-lo. O corregedor geral de Justiça, Bartolomeu Bueno, explicou que há punição e multa para o cartório que não cumprir a lei. “Caso haja uma reclamação na Corregedoria, o cartório será obrigado a devolver o que ele cobrou a mais em triplo, além de receber uma multa que vai até dez salários mínimos.” Já o comprador que não exigir o desconto na hora, não poderá ser reembolsado posteriormente, pois perderá o direito.

Para registrar a queixa, basta entrar em contato com o fórum da cidade na qual se localiza o cartório.

Por: Ítalo Bezerra

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Fontes de pesquisa: TerraAABIC e Jornal da Cidade.

14/12/2012 / Guia do Empreendimento

Imóvel: um excelente investimento

Não é mito, e sim um fato: a compra de um imóvel é um dos melhores investimentos que uma pessoa pode fazer, assegura Claudio Sandri – empresário com 35 anos de experiência no mercado imobiliário.

“É um bem que ninguém pode tirar, além de se tornar uma herança para as futuras gerações. É um patrimônio seguro e em constante valorização”, afirma Sandri.

Ele acrescenta que como vivemos em um país capitalista será sempre um bom investimento a compra de um imóvel. “A legislação nos países capitalistas é sempre muito cuidadosa no que se refere ao direito do imóvel, portanto dificilmente poderá ser retirado”, comenta.

Outra vantagem é que, dependendo da localização do imóvel, o mesmo poderá ser muito valorizado devido ao forte processo de expansão das cidades.

Segundo fontes qualificadas do mercado imobiliário, Capim Macio e Ponta Negra foram os bairros que mais registraram lançamentos no ano de 2011, seguidos de Lagoa Nova, Tirol e Petrópolis, onde grandes incorporadoras nacionais se instalaram.

O programa habitacional do Governo Federal “Minha Casa, Minha Vida” vem mudando o perfil das zonas Oeste e Norte de Natal e das cidades metropolitanas Parnamirim e São Gonçalo do Amarante. Distante 40 quilômetros do centro da capital potiguar, São Gonçalo está em grande expansão imobiliária devido a construção do novo complexo aeroportuário brasileiro em sua região. Projetado para ser intermodal (transporte de passageiros e de cargas), o futuro aeroporto terá capacidade para receber várias aeronaves Airbus A380 – maior avião comercial de passageiros da história – ao mesmo tempo.

Nas zonas Oeste e Norte de Natal, o número de unidades habitacionais por empreendimento aumenta, embora a quantidade de lançamentos seja pequeno em relação às regiões Sul e Leste da cidade, onde o perfil de renda é mais elevado.

Por: Ítalo Bezerra

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Fontes de pesquisa: O Diário e Jornal de Hoje.