Direitos do consumidor: entenda o que é o Custo Efetivo Total

O CET nada mais é que a informação de todas as cobranças relacionadas a uma operação de crédito

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Na hora de contratar um empréstimo, um financiamento ou mesmo parcelar uma compra, muita gente olha apenas para os juros, mas se esquece de observar o CET (Custo Efetivo Total), que deve ser informado neste tipo de negociação.

Criado pelo Banco Central do Brasil para dar mais transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing, o CET, segundo informa a Fundação Procon-SP, nada mais é que a informação de todas as cobranças relacionadas a uma operação de crédito, como a taxa de juros, tributos, tarifas e demais itens envolvidos na operação financeira a ser realizada.

“Os agentes financeiros informam a taxa de juros da operação, mas cobram separadamente uma série de encargos, como, por exemplo, seguro, IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), tarifas e serviços, os quais compõem e encarecem o empréstimo. A soma de todos esses encargos constitui o CET”, diz a Fundação.

Verifique
Ainda conforme o Procon, para cada plano de financiamento, há apenas um valor de CET correspondente, o qual deve incluir todos os gastos.

A informação do CET deve estar disponível nas publicidades (jornais, revistas, televisão, rádio, internet), nas ofertas (terminais eletrônicos, internet, folhetos entregues em financeiras, maladireta, entre outros meios) e no contrato.

Caso o consumidor não encontre a informação referente ao CET nas ofertas, publicidades ou contratos, ele deve denunciar a empresa a um órgão de defesa do consumidor.

Fique de olho!
Vale lembrar que, mesmo quando informadas, algumas cobranças podem ser abusivas e, portanto, proibidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Tarifa de boleto bancário e TAC (Taxa de Abertura de Crédito) são exemplos de cobranças não permitidas.

Fonte: InfoMoney

Refinanciamento: um empréstimo com juros baixos

Para quem é dono de um imóvel ou de um veículo, a forma mais barata de tomar um empréstimo para pagar outras dívidas com juros mais altos, investir em um negócio próprio, fazer um curso, viajar ou realizar um sonho qualquer é dar um desses dois bens como garantia de outro empréstimo com taxas bem abaixo da média do mercado. O chamado “refinanciamento” – também conhecido por hipoteca reversa, “home equity” ou crédito pessoal com garantia de um bem – é uma modalidade de crédito pessoal nova no Brasil e muito pouco divulgada pelos bancos. Ainda que desconhecida, essa modalidade de crédito é muito interessante para o cliente, que pode ter acesso a empréstimos com juros a partir de 1,05% ao mês + correção pelo IGP-M no refinanciamento do imóvel e de 1,90% + correção pelo IGP-M no refinanciamento do veículo. As taxas são bem mais atraentes do que as das modalidades de crédito mais populares entre os brasileiros, conforme a tabela abaixo:

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As taxas de juros são o elemento mais importante do custo de um empréstimo. Imagine, por exemplo, que alguém passou por uma fase financeira difícil e tem uma dívida de R$ 50 mil no cartão de crédito. Se esse consumidor decidir pagar a dívida em 12 parcelas iguais, terá de desembolsar um total de R$ 87.462,07, sendo R$ 50 mil do valor da dívida mais R$ 37.462,07 em juros e IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Já se tomar um empréstimo pessoal de R$ 50 mil em algum banco pagando 3% ao mês de juros, o valor total a ser pago, considerando exatamente as mesmas condições, cairá para R$ 61.560,76. O consumidor, portanto, terá economizado R$ 25.901,31 em juros. Considerando um crédito pessoal com garantia de um imóvel ou de um veículo, a economia seria ainda maior, ainda que seja impossível calculá-la porque não se conhece o IGP-M futuro – quem quiser fazer uma simulação pode usar, por exemplo, o IGP-M anual médio dos últimos oito anos, de 5,64%, ou ainda outro número. O importante é entender que, ao escolher a linha de crédito mais barata possível, você paga menos juros ao banco.

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Tanto isso é verdade que a maior parte das pessoas que contrata o refinanciamento no Brasil utiliza o dinheiro exatamente para pagar dívidas mais caras e economizar com juros. Nesse caso, imagine que a pessoa tem R$ 50 mil de dívida no cartão de crédito, quer quitar essa dívida cara e ainda precisa de mais algum dinheiro para despesas futuras. A pessoa pode dar a própria casa em garantia para tomar R$ 100 mil emprestados por meio de um refinanciamento: R$ 50 mil irão diretamente para o banco emissor do cartão de crédito como forma de saldar a dívida antiga e o resto irá para a conta do cliente. Mesmo que agora o consumidor deva o dobro (R$ 100 mil, e não mais R$ 50 mil), os juros totais pagos ao banco serão muito menores do que antes.

E muitas pessoas já começam a usar o produto também para financiar casas que ainda nem foram quitadas. Imagine que alguém financiou a compra de uma casa de R$ 200 mil há cinco anos e que ainda precisa pagar R$ 50 mil ao banco para acabar com a dívida. Como os imóveis se valorizaram muito no período, é provável que essa mesma casa já valha hoje algo em torno de R$ 400 mil. Se estiver precisando de dinheiro, o dono desse imóvel pode tomar outro financiamento no banco, desta vez de R$ 150 mil, pagar os R$ 50 mil que deve hoje à instituição financeira que liberou o primeiro empréstimo e ainda ficar com R$ 100 mil no bolso para pagar ao longo dos próximos anos.

Pagar menos juros é importante, mas o cliente bancário precisa entender que há um preço por essa vantagem financeira. O banco só vai liberar esse financiamento com juros bem mais baixos porque a casa ou o carro estão sendo dados em garantia. Isso significa que, caso a pessoa deixe de pagar a dívida, as implicações serão muito maiores do que a simples inclusão do nome do devedor em um cadastro de inadimplentes: a casa ou o carro serão rapidamente retomados pelo banco e leiloados para o pagamento do saldo devedor. Somente o dinheiro que sobrar após a quitação do financiamento voltará para o bolso do antigo dono do veículo ou do imóvel. Uma pessoa que já está endividada, portanto, deve priorizar o pagamento dos débitos antigos ao contratar o financiamento e limpar seu nome na praça. Caso decida usar o dinheiro para abrir um negócio ou gastar de outras formas, talvez seja necessário mudar os hábitos de forma a reduzir as despesas futuras e equilibrar as próprias finanças para não correr o risco de perder a casa ou o carro – como aconteceu com muitos americanos na crise do subprime.

Refinanciamento de imóvel
Diversos bancos oferecem o refinanciamento, mas geralmente apenas aos clientes de alta renda ou então para tentar “salvar” outro empréstimo com altíssimo risco de inadimplência concedido pela própria instituição. O refinanciamento de imóvel é o que possibilita ao cliente bancário levantar o maior volume de recursos. Os bancos costumam liberar até 50% do valor do imóvel. Isso quer dizer que alguém que tenha uma casa avaliada em R$ 400 mil vai conseguir a liberação de até R$ 200 mil dando o imóvel em garantia do empréstimo.

É importante lembrar que nem sempre esse cliente vai conseguir os R$ 200 mil porque há outro fator que limita o teto do refinanciamento: o comprometimento da renda. Os bancos vão liberar um crédito com parcelas de pagamento mensais que correspondam a no máximo 30% da renda bruta do tomador – mas esse percentual cai caso ele tenha também outras dívidas contratadas que não sejam quitadas com essa operação. Nesse limite, no entanto, pode ser possível compor renda com familiares. Então imagine que alguém ganha R$ 10 mil por mês e tem uma esposa que ganha outros R$ 10 mil. Se essas duas pessoas comprarem um imóvel juntos e não têm outras dívidas, o limite de comprometimento da renda com as prestações do empréstimo será igual a 30% de R$ 20 mil – ou seja, as prestações mensais do financiamento poderão ser de até R$ 6 mil. Caso esse mesmo casal tenha outra dívida com prestação mensal de R$ 1 mil, aí o limite da parcela do refinanciamento cai para R$ 5 mil.

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Os juros cobrados nesse tipo de empréstimo serão a partir de 1,05% ao mês + correção pelo IGP-M. Os prazos de pagamento costumam variar entre 1 e 30 anos – empréstimos mais longos podem ter uma parcela mensal de pagamento mais baixa, mas com pagamento de juros por muito mais tempo. Ao dar seu próprio imóvel em garantia do empréstimo, a pessoa pode tomar do banco a partir de R$ 30 mil. A operação, no entanto, tem alguns custos. Será necessário pagar IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) de 1,88% calculado sobre o valor total do empréstimo e pago no momento em que o crédito é liberado – o imposto só não será cobrado quando o dinheiro emprestado servir para a reforma de um imóvel residencial, sendo necessário apresentar o orçamento e o cronograma das obras assinado por um engenheiro. O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) não pode ser utilizado para abater o saldo devedor nesse tipo de operação, mas o imóvel pode estar alugado a um terceiro – isso, inclusive, ajuda a compor a renda do tomador do empréstimo.

Também pode ser necessário pagar no momento da contratação da operação uma taxa de análise de crédito e uma taxa de avaliação do imóvel e arcar com dois seguros: um de danos físicos ao imóvel e outro para morte ou invalidez permanente do tomador. Por último, será necessário pagar os custos do cartório, já que o imóvel será alienado em nome do banco – o que ficará registrado na matrícula da propriedade. Por isso, para saber o custo real de um refinanciamento, preste sempre atenção ao CET (Custo Efetivo Total) do empréstimo, uma taxa percentual que engloba todos os custos da operação, e não apenas os juros.

A parte operacional do refinanciamento é um pouco longa. Quem tem o pedido de crédito aprovado pelo banco terá de preencher uma ficha com dados pessoais e do imóvel. Será necessário entregar documentos como cópias de CPF e RG, comprovante de endereço, comprovante de renda, últimos holerites, escritura e matrícula atualizada do imóvel, certidão negativa de débitos com o condomínio e comprovante de que não há dívidas de IPTU, entre outros. Em seguida, o banco vai contratar uma empresa de avaliação para se certificar de que o imóvel vale mesmo tanto quanto o cliente declarou.

Se tudo der certo, o processo entra na fase de formalização, com a assinatura do contrato de empréstimo, o registro da operação em cartório e, por fim, a liberação do dinheiro. Quando o cliente toma dinheiro emprestado também para pagar outras dívidas, uma parte dos recursos será depositada diretamente na conta do credor inicial e o restante vai para o bolso do cliente. O processo todo demora no mínimo 30 dias e só depois o dinheiro é liberado – mas lembre-se que pode haver uma demora adicional caso o próprio cliente demore em levantar a documentação necessária ou o cartório não forneça toda a papelada rapidamente.

Refinanciamento de veículo
Para quem precisa de menos dinheiro (algo entre R$ 10 mil e R$ 30 mil) e não pode esperar muito pela liberação dos recursos, uma boa opção é realizar o refinanciamento de um veículo (automóvel, moto ou até caminhão) ao invés de usar a casa própria. A operação é bem parecida, mas os juros serão maiores (a partir de 1,90% + correção pelo IGP-M), o prazo máximo de pagamento será de cinco anos e os bancos geralmente não fazem refinanciamento de veículos com mais de 10 anos de uso. Algumas instituições financeiras vão liberar um empréstimo equivalente a até 90% do valor do veículo, de acordo com a tabela Fipe.

Mas o grande benefício é o prazo de liberação do dinheiro, que pode sair em uma semana. A rapidez do processo pode ser explicada pela facilidade de conseguir todos os documentos necessários para o fechamento da transação. Entre outras coisas, não será necessário buscar certidões de quitação de débitos condominiais ou de IPTU nem registrar a operação em cartório. O veículo será alienado em nome do banco, e a operação fica registrada no próprio documento do automóvel.

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Quem deve ou não fazer o refinanciamento
O refinanciamento é especialmente interessante para quem está muito endividado com linhas de empréstimos caras ou com o nome sujo – essas pessoas são a maioria entre os que contratam o produto. Quem quer abrir o próprio negócio, investir em algo com uma taxa de retorno superior ao do custo do empréstimo, fazer um curso no exterior, viajar ou realizar qualquer outro sonho e não consegue um financiamento mais barato no banco também pode considerar o refinanciamento como uma excelente opção.

Já pessoas que estão ultraendividadas e que nem com o refinanciamento vão conseguir equilibrar suas contas não deveriam usá-lo. Por ultraendividado, entenda-se, por exemplo, uma pessoa que tenha uma dívida que supera 50% do valor do imóvel e poderá continuar com uma situação financeira difícil mesmo que faça o refinanciamento. É importante entender que, nessa operação, o imóvel ou o veículo são alienados em nome do banco credor. Isso quer dizer que, após 90 dias de inadimplência no pagamento das parcelas do novo empréstimo, rapidamente o banco poderá retomar os bens, que serão leiloados para pagar a dívida. Se o preço do bem alcançado em leilão ficar abaixo de seu valor de mercado, o devedor, além de perder o bem, ficará com o prejuízo. Também é preciso entender que, quando um imóvel é alienado ao banco, ele deixa de ser propriedade exclusiva do tomador do crédito – e, portanto, deixa de ser impenhorável. A legislação brasileira vai favorecer o banco, que conseguirá executar as garantias da dívida de forma rápida e pouco burocrática. Então, para alguém ultraendividado, provavelmente o melhor conselho seja o de vender a casa ou o carro, abater os débitos e recomeçar a vida financeira.

Fonte: InfoMoney

Entenda as diferenças entre consórcio e financiamento

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Quem quer realizar o sonho da casa própria, mas não dispõe de dinheiro suficiente para comprar um imóvel à vista, tem duas opções: fazer um financiamento ou entrar em um consórcio. A escolha depende de quanto tempo a pessoa pretende esperar para transformar o sonho em realidade.

A melhor opção, para quem tem pressa de se mudar, é apostar num financiamento. Já quem pode esperar até dez anos pela casa própria pode optar pelo consórcio e comprar o imóvel à vista.

No financiamento, o banco libera o dinheiro praticamente na hora, mediante aprovação de crédito, e o cliente paga o empréstimo em parcelas mensais ao longo de um período determinado.

No consórcio, o futuro comprador adquire cotas de uma carta de crédito, que é sorteada mensalmente entre os vários cotistas que contribuem para o fundo. Caso seja contemplado, receberá o valor integral e continuará a pagar o consórcio normalmente.

Conheça cada modalidade e veja qual é a melhor opção para você.

Consórcio
O consórcio é um meio para adquirir um bem ou serviço de forma parcelada e sem juros. Como o dinheiro sai em sorteios ou quando alguém oferece um grande lance, a modalidade é recomendada para quem pode esperar. O perfil do consorciado é o de uma pessoa poupadora, que planeja a aquisição de bens e serviços.

Ao ser contemplado, com o dinheiro do consórcio em mãos, o cliente pode pagar o imóvel à vista e assim, quem sabe, até conseguir um preço melhor. Além disso, quem contribui para um consórcio não paga juros, somente taxas administrativas.

Os valores dessas taxas variam de uma administradora de consórcio para outra. Cada instituição é livre para fixar o percentual que será cobrado; por isso, vale uma pesquisa antes de fechar negócio.

Às vezes espera-se por até dez anos para ser sorteado, mas a vantagem é que as parcelas podem ser mais baixas que as de um financiamento.

Como os prazos do consórcio são longos, a pessoa pode desistir no meio do caminho, mas vai ter que esperar para receber de volta o dinheiro poupado. Para isso, deverá participar das assembleias gerais ordinárias de contemplação, com base nas regras vigentes, e a restituição não será integral, pois quem desiste paga uma multa prevista em contrato.

As parcelas do consórcio são reajustadas de acordo com os critérios estabelecidos no contrato. O valor pode ser alterado com base nas variações do preço do produto sugerido pelo fabricante ou de um determinado índice, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), entre outros.

Para mais informações, acesse o site da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), abac.org.br, ou ligue para (11) 3258-2064.

Financiamento
O financiamento é recomendado para quem tem pressa de mudar. Basta apresentar a documentação requisitada pelo banco – que financiará parcial ou completamente a compra do imóvel – e fazer o pedido da carta de crédito. Nesse documento, consta o valor que o banco vai efetivamente disponibilizar, levando em consideração o perfil econômico de cada cliente.

Com a carta de crédito na mão, é possível procurar um imóvel dentro do valor já estipulado. O ideal, portanto, é ir ao banco antes de começar a pesquisar casas e apartamentos.

Não há como ter certeza de que o banco vai aceitar financiar um imóvel. Cada instituição oferece condições diferentes, como o limite de prestações, o valor máximo do imóvel e as taxas de juros. Por isso, não deixe de pesquisar.

Os bancos trabalham com duas tabelas de financiamento: a Price e a Sac. São elas que estabelecem o valor das parcelas. A Price oferece prestações iguais do início ao fim, já a Sac prevê parcelas decrescentes.

É possível financiar 100% de um imóvel, mas isso é muito difícil. A maioria dos bancos exige que o comprador tenha pelo menos 20% do valor do bem que deseja comprar.

Fonte: Terra

Como utilizar o FGTS em operações de consórcio imobiliário?

Dinheiro do FGTS pode ajudar quem compra imóvel por consórcio a dar um lance ou reduzir o saldo devedor – desde que respeitadas algumas regras

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O dinheiro que um trabalhador possui em sua conta no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser utilizado para amortização, liquidação de saldo devedor e pagamento de parte das prestações adquiridas em sistemas imobiliários de consórcio.

Pré-requisitos do trabalhador para a utilização do FGTS na amortização, liquidação do saldo devedor ou pagamento de parte das prestações do Consórcio Imobiliário:
– O trabalhador deverá contar com três anos de trabalho sob o regime do FGTS na mesma empresa ou em empresas diferentes;
– A cota de consórcio utilizada para aquisição do imóvel deverá estar em nome do trabalhador, titular da conta vinculada a ser utilizada;
– O titular da conta não poderá ser detentor de financiamento ativo do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) em qualquer parte do território nacional, na data de aquisição do imóvel;
– O titular da conta não poderá ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel no município de residência ou no local onde exerce a sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana, na data de aquisição do imóvel.

Pré-requisitos do imóvel para a utilização do FGTS na amortização ou liquidação do saldo devedor ou pagamento de parte das prestações do Consórcio Imobiliário:
– O imóvel adquirido por meio de consórcio deverá ser residencial urbano;
– O imóvel adquirido por meio do consórcio deverá estar registrado no Cartório competente em nome do trabalhador titular da conta vinculada;
– O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as operações do SFH.

Como ocorre o saque do FGTS na modalidade de pagamento de parte das prestações:
O saque da conta vinculada dar-se-á em parcela única e o valor debitado será utilizado em 12 parcelas mensais, exceto nos casos em que o prazo remanescente do contrato seja inferior àquele número de parcelas, quando prevalecerá o período faltante.

Valor máximo de avaliação do imóvel para pagamento de parte das prestações, amortização ou liquidação do saldo devedor do consórcio:
O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as operações do SFH (R$ 500 mil).

Quem está habilitado a fazer as operações de Consórcio Imobiliário:
As operações poderão ser realizadas diretamente pela Administradora de Consórcio ou por uma Instituição Financeira indicada por ela, desde que celebrado convênio para esta finalidade.

Situações em que é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio Imobiliário:
– Quando o trabalhador já tiver feito uma amortização/liquidação e quiser fazer outra, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
– Quando o trabalhador já tiver realizado uma amortização com FGTS e quiser realizar uma liquidação também com FGTS na mesma operação do consórcio, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
– O consorciado com prestações em atraso pode utilizar o FGTS para pagar parte das prestações, desde que tenha no máximo três prestações em atraso.

Situações em que não é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio Imobiliário:
– Quando a carta de crédito estiver sendo usada para aquisição de imóvel comercial;
– Quando a carta de crédito já estiver sendo usada para liquidação de financiamento habitacional;
– Para aquisição de terreno;
– Para reforma de imóvel.

Fonte: InfoMoney

Imóveis: Faça a escolha certa

Infográfico mostra os prós e contras de imóveis na planta, residências usadas, imóveis comerciais, terrenos e fundos imobiliários

O mercado imobiliário brasileiro passou por um verdadeiro boom nos últimos anos. Os preços dispararam com o aumento do nível de emprego, da renda e do acesso ao crédito no país. Quem está interessado em investir em imóveis tem cinco opções principais: imóveis residenciais na planta, residências usadas, imóveis comerciais, terrenos e fundos imobiliários. Veja a seguir os prós e contras de cada uma dessas modalidades de investimento e faça a escolha certa:

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Fonte: InfoMoney

Quer comprar um imóvel? Veja quando os consórcios são uma boa opção

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Consórcio de imóveis: como funciona?
Os consórcios são uma modalidade de autofinanciamento desenvolvida no Brasil usada por milhões de pessoas para comprar algum bem – um imóvel, por exemplo. Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem – imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.

As pessoas que terão direito a comprar o bem serão determinadas de duas formas. A primeira é por sorteio, com a participação de todos os membros do grupo. A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Mas quem não quiser contar apenas com a sorte também poderá fazer um lance: o maior leva a carta de crédito. No lance, cada uma das 200 pessoas desse mesmo grupo poderá dizer em quanto deseja antecipar o pagamento das prestações do consórcio. Se alguém se comprometer a quitar 50% da dívida em um único lance e nenhum outro participante do grupo estiver disposto a pagar um percentual maior do que esse, ele também será contemplado com a carta de crédito.

Comprar um imóvel por meio de um consórcio é bem diferente de fazer a mesma coisa pagando à vista ou tomando dinheiro emprestado em um banco. Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira porque o dinheiro que permite que ao menos uma pessoa obtenha a carta de crédito por mês vem do bolso de todos os membros do grupo – e não do banco. O consorciado terá que arcar com outros custos, mas, se for sorteado rapidamente, poderá adquirir um imóvel com condições mais interessantes do que com o crédito imobiliário – mas isso depende de sorte. Já se demorar muito para ser contemplado, o participante perderá dinheiro, uma vez que poderia estar poupando por conta própria, investindo os recursos em alguma aplicação financeira e ganhando juros.

Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 40 mil e vai até R$ 1 milhão. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 200 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel também poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem. Por último, os valores das parcelas mensais começam em R$ 200 e podem superar R$ 3 mil.

Apesar do consórcio não incluir a cobrança de juros, os consumidores terão de arcar com outras despesas. A instituição financeira responsável pelo gerenciamento do grupo cobrará uma taxa de administração de todos os consorciados. A taxa é diluída durante todo o tempo de existência do grupo, mas, em alguns consórcios, poderá ser um pouco maior nos cinco primeiros meses porque é acrescida da chamada “taxa de antecipação”. Na maior parte dos consórcios, será também necessário contribuir mensalmente com um fundo de reserva que cobrirá a eventual inadimplência de alguns participantes do grupo – se todo mundo pagar as prestações direitinho, o dinheiro do fundo de reserva retorna ao bolso dos consorciados ao final do grupo. Por último, algumas administradoras também exigem o pagamento de um seguro prestamista que cobrirá o saldo devedor de algum consorciado que venha a falecer. Todos esses custos juntos costumam representar mais de 20% do valor do imóvel. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que já deverá englobar todas essas despesas.

Para quem o consórcio de imóveis pode ser uma boa opção
1- Quem não tem pressa em comprar imóvel
Uma pessoa que está poupando para se casar daqui a alguns anos e só depois adquirir a casa própria, alguém que planeja comprar um segundo imóvel para alugar ou quem pensa em presentear um filho adolescente com uma residência quando ele acabar a faculdade pode considerar a hipótese de entrar em um consórcio para alcançar esse objetivo. Mas é importante entender que pessoas com esse perfil não precisam necessariamente entrar em um consórcio. Também é possível ir juntando dinheiro todos os meses, aplicar os recursos em um investimento mais conservador e fazer o bolo aumentar até que seja possível realizar a aquisição lá na frente. Poupar do próprio bolso também tem a vantagem de não ser necessário pagar taxa de administração, fundo de reserva nem seguro prestamista.

2- Quem acha que os preços dos imóveis vão cair no futuro
Se isso acontecer, o consórcio pode virar uma excelente opção. Afinal, se daqui a cinco ou dez anos você for contemplado e os preços estiverem mais baixos, será possível comprar um imóvel gastando menos. Os preços dos imóveis no Brasil subiram muito na última década e, para alguns especialistas, já estariam em um patamar exagerado. Mas é importante entender que ninguém consegue prever com precisão como estarão os preços do mercado imobiliário daqui a algum tempo e que, se a pessoa errar em suas previsões, poderá ter de pagar mais caro à frente.

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3- Quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo
Alguém que possa fazer um lance correspondente a 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem grandes chances de obter a carta de crédito rapidamente, comprar o imóvel, alugá-lo e, com o fluxo mensal dos aluguéis, amortizar as mensalidades do consórcio ao longo do tempo. Portanto, o imóvel acaba se autofinanciando. Mas há riscos nessa operação: a) o grupo pode ser muito competitivo e talvez você não consiga pegar a carta de crédito rapidamente mesmo oferecendo o pagamento antecipado de 50% do saldo devedor do consórcio. Quando a carta de crédito dos consórcios tiver valor inferior a R$ 650 mil, ou R$ 750 mil nos estados de SP, RJ e MG, além do Distrito Federal, geralmente é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para dar o lance. Alguns consórcios também permitem o chamado “lance embutido”, em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para pagar o lance. Com essas duas facilidades, os lances se tornaram muito mais competitivos, e, nas primeiras prestações, pode ser preciso oferecer mais de 60% do valor do consórcio para ser contemplado; b) pode ser que você não consiga alugar rapidamente o imóvel que comprou com a carta de crédito e tenha que pagar as prestações do próprio bolso; e c) você paga a taxa de administração proporcional antecipadamente quando dá o lance – portanto, a vantagem pode não ser tão grande assim.

4- Quem não tem dinheiro para dar a entrada em um financiamento imobiliário
Pessoas nessa situação não tem a opção de financiar a compra de um imóvel para adquiri-lo imediatamente. Então alguns entram em um consórcio de valor baixo, vão pagando as prestações e, quando são sorteados, usam a carta de crédito para dar a entrada em um imóvel, financiando o resto do valor em um banco. O consórcio acaba funcionando, portanto, como a porta de entrada do financiamento imobiliário. Mas lembre-se que, nesse caso, serão duas dívidas que ainda precisarão ser amortizadas: uma com o consórcio que ainda não tiver sido integralmente pago e outra com o banco que financiou a aquisição do bem.

5- Quem não consegue ter disciplina para poupar todos os meses sozinho
Educadores financeiros afirmam que uma das vantagens do consórcio é forçar uma pessoa que simplesmente não consegue poupar todos os meses a acumular as reservas necessárias para realizar o sonho da casa própria. Afinal, será necessário pagar todas as prestações em dia para ter o direito de retirar a carta de crédito no valor inicialmente estabelecido. O problema é que há um custo para essa disciplina forçada, que virá na forma de taxa de administração, fundo de reserva e seguro.

6- Quem tem muita sorte
Alguém que entrou em um consórcio imobiliário e foi sorteado logo no primeiro mês fez uma excelente opção ao escolher um consórcio ao invés de um financiamento imobiliário ou esperar para comprar o bem à vista. Mas é importante lembrar que não há nenhuma garantia de que isso vai acontecer.

7- Quem não quer se descapitalizar
Mesmo quem tem dinheiro para comprar um imóvel pode deixá-lo aplicado no banco rendendo juros se entrar em um consórcio. Quando for sorteada, essa pessoa poderá comprar um imóvel, alugá-lo e usar esse dinheiro para amortizar as prestações mensais do consórcio sem mexer no dinheiro que já havia sido acumulado.

Os riscos do consórcio
1- Alta do preço dos imóveis
O principal risco é o preço dos imóveis subir muito e a correção da carta de crédito não ser suficiente para comprar a residência no padrão desejado. No consórcio imobiliário, tanto o valor da carta de crédito que será disponibilizada a quem for contemplado quanto o saldo devedor dos participantes é corrigido uma vez ao ano pelo INCC, um índice de inflação calculado pela Fundação Getulio Vargas que é usado como termômetro dos custos da construção no Brasil. O problema é que algumas vezes os preços dos imóveis sobem mais que os custos das construtoras e, nesse caso, quem compra a residência lá na frente usando a carta de crédito poderá ter de se contentar com uma propriedade de padrão inferior ao que imaginou. Já quem toma um empréstimo no banco para comprar imediatamente um imóvel não fica sujeito às oscilações futuras de preço do mercado imobiliário.

2- É uma forma de poupança cara
Além de pagar taxas e seguros e contribuir com o fundo de reserva, o consorciado não terá remuneração pelo dinheiro que está poupando. O custo de oportunidade, portanto, são os juros que deixarão de ser recebidos se o dinheiro for poupado no banco. Por outro lado, se for sorteado, o consorciado poderá alcançar o sonho da casa própria muito antes que alguém que poupa vários anos para comprar o bem à vista.

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3- Não serve para quem está com pressa
Alguém que deseja se livrar do aluguel o mais rápido possível e não tem dinheiro para dar um lance elevado corre um alto risco se fizer a opção pelo consórcio. Em um grupo com duração de 200 meses, por exemplo, a chance de ser sorteado no primeiro mês é de apenas 0,5%. As probabilidades não jogarão a seu favor, portanto. Para atrair algumas pessoas que vivem de aluguel, alguns consórcios permitem que a parcela mensal seja mais baixa antes da contemplação. Já depois que a pessoa pega a carta de crédito e compra o imóvel, as parcelas aumentam – mas, em compensação, o consorciado já terá uma folga financeira, uma vez que não vai mais arcar com os custos do aluguel.

4- Os azarados se dão mal
Se for sorteado por último e comprar um imóvel somente daqui a muitos anos, o consorciado terá feito uma aquisição mais cara e terá perdido dinheiro em relação a outras opções – a não ser que os preços do mercado imobiliário despenquem.

5- Consórcio e aluguel são dois custos
Quando alguém contrata um financiamento imobiliário junto a algum banco, levanta o dinheiro necessário para comprar um imóvel e pode se livrar do aluguel imediatamente. Já alguém que mora em uma casa que pertence a outra pessoa e precisa esperar muito tempo para ser contemplado estará arcando com duas despesas mensais: as prestações do consórcio e o aluguel. Então isso precisa entrar na conta na hora de escolher qual é a melhor opção, o aluguel ou o financiamento.

6- Consórcio também inclui análise de crédito
Pessoas incluídas em cadastros de inadimplentes como da Serasa podem não conseguir o imóvel por meio de um consórcio. Um banco dificilmente vai liberar um empréstimo para alguém com o nome sujo, mas a maioria das administradoras de consórcios até permite que essa pessoa entre em um grupo agora. Quando for contemplado, no entanto, essa pessoa precisará já ter limpado o nome ou então apresentar um fiador que se responsabilize pela quitação do saldo devedor para conseguir retirar a carta de crédito que lhe permitirá comprar a propriedade.

Dicas para contratar um consórcio
1- O Banco Central divulga as administradoras de consórcios autorizados a funcionar. No Brasil, já houve casos de administradoras de consórcios não-autorizadas que fugiam com o dinheiro dos participantes. Então não custa nada tomar o cuidado de checar se a empresa está regularizada antes de fechar o negócio. O BC também divulga os rankings das administradoras com maior número de reclamações. É recomendável evitar instituições com o maior número de queixas consideradas procedentes.

2- O BC proíbe a comparação de custos de consórcios e financiamentos imobiliários, já que são produtos muito diferentes. As calculadoras que ainda são encontradas em alguns sites vão sempre dar vantagem aos consórcios em relação aos custos, já que não há cobrança de juros. Mas é importante o consumidor entender que, ao contratar um financiamento imobiliário, poderá comprar a propriedade logo no momento da assinatura do contrato, o que só acontece nos consórcios em caso de muita sorte. Então faça a escolha entre um produto ou outro principalmente de acordo com seu objetivo de vida.

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3- O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) pode ser usado para abater as parcelas de um consórcio imobiliário nas mesmas condições em que é utilizado para a compra de imóveis. A principal regra é que o valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 650 mil, ou R$ 750 mil nos estados de SP, RJ e MG, além do Distrito Federal, para que o trabalhador tenha direito de usar os recursos do fundo. O dinheiro do FGTS pode ser resgatado tanto para dar o lance quanto para amortizar o saldo devedor durante o período de vigência do grupo.

4- As parcelas mensais de pagamento e o valor da carta de crédito de um consórcio serão corrigidas a cada 12 meses pelo INCC. Isso tem um lado bom – porque o valor aumentado da carta de crédito permitirá a compra futura de um imóvel de qualidade em tese equivalente ao que se seria possível adquirir hoje – mas também tem um lado negativo – porque as prestações mensais também vão aumentar ao longo do caminho. Em anos de inflação mais elevada no setor da construção, alguns consorciados fazem duas jogadas: 1) no final de um período de 12 meses de existência de um grupo, antecipam o pagamento do saldo devedor do consórcio com dinheiro do próprio bolso ou com o FGTS de forma que a correção da dívida tenha um impacto menor no mês seguinte; e 2) pedem para ser excluídos do sorteio no final desse período de 12 meses de existência do grupo para não correrem o risco de pegarem uma carta de crédito com valor defasado.

5- Nem sempre o consumidor precisa entrar no início de um consórcio. Se alguém quiser desistir de um grupo, por exemplo, é possível comprar a cota dessa pessoa e depois arcar com o saldo devedor nas mesmas condições estabelecidas no contrato original. Dependendo da necessidade de um consorciado de sair do grupo, algumas vezes é possível comprar cotas com desconto.

6- Alguém que compra um consórcio e depois não consegue pagar as mensalidades porque perdeu o emprego, por exemplo, terá algumas alternativas. Se a prestação está muito elevada, é possível reduzi-la com a contrapartida de também diminuir o valor da carta de crédito que será obtida. Caso qualquer prestação não esteja cabendo no orçamento, aí o jeito é vender a cota do consórcio para outra pessoa. Caberá à própria pessoa encontrar um interessado em comprá-la, sendo que algumas administradoras cobram uma taxa pela cessão da carta de crédito. Por último, se quiser sair do consórcio sem vender a cota, a pessoa poderá esperar ser sorteada e pegar uma carta de crédito de valor reduzido e correspondente ao mesmo montante que já foi pago, deduzidas eventuais taxas previstas em contrato. Nesse caso, a dívida deixa de existir.

7- Se alguém lhe oferecer um consórcio com garantia de contemplação em poucos meses, desconfie. Há golpistas que prometem isso sem ter como cumprir – geralmente são empresas que não estão autorizados a administrar consórcios. Também não acredite se o vendedor do consórcio lhe garantir que em um grupo será fácil de ser contemplado mesmo dando um lance bem baixo. Via de regra, não acredite em promessas verbais e pague apenas pelo que está escrito em contrato.

8- Avalie muito bem se as prestações mensais do consórcio cabem em seu bolso. Educadores financeiros sugerem que as pessoas nunca comprometam mais de 30% da renda mensal com o pagamento de dívidas de todos os tipos – o que reduz a chance de inadimplência. Se você parar de pagar as prestações antes de ser contemplado, o dinheiro já pago não será perdido e seu nome não será inscrito em um cadastro de inadimplentes. Mas se você deixar tudo como está, seu dinheiro só será devolvido ao final do grupo, corrigido pelo índice estabelecido pela administradora em contrato. Já se a interrupção dos pagamentos ocorrer após a contemplação com a carta de crédito e a compra do bem, o consorciado também não se dá bem. O imóvel fica alienado em nome da administradora do consórcio até que todas as prestações sejam pagas. Então o imóvel poderá ser retomado rapidamente pela instituição financeira, assim como acontece em um financiamento imobiliário.

9- Um cuidado muito importante é pesquisar as taxas incluídas em diferentes consórcios. Se com uma boa pesquisa de preços o cliente conseguir encontrar um consórcio para obter uma carta de crédito de R$ 500 mil com uma taxa de administração 1 ponto percentual mais baixa do que lhe foi oferecido inicialmente, a economia total ao longo de todo o período de duração do grupo será de R$ 5 mil. Alguns sites, como a Rodobens, permitem a comparação das taxas e outras condições de consórcios oferecidos por diversas instituições financeiras.

Fonte: InfoMoney

Conheça a rentabilidade do investimento em imóveis

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Rentabilidade
Imóvel não é o tipo de investimento mais rentável do mercado. Nos últimos anos, aplicações em renda fixa e até mesmo as ações da Bolsa superaram os imóveis no que diz respeito à rentabilidade. A baixa demanda pelo aluguel de apartamentos e os altos juros da Economia atuaram contra essa modalidade de investimento. Além disso, nos últimos dez anos a inflação foi pequena, e dessa forma, os imóveis não apresentaram grande vantagem no quesito segurança.

Ainda assim, aplicar em imóveis é uma forma segura de preservar seu dinheiro. O investimento sob a forma de tijolo e cimento é a alternativa mais clássica para proteger seu dinheiro da inflação e das turbulências econômicas. Somando segurança e rentabilidade, a parcela do seu patrimônio destinada a ativos imobiliários não pode representar a maior parte. Pelo fato da rentabilidade ser baixa, os imóveis não devem passar dos 40% de suas economias.

Existem duas fontes de renda para o proprietário de um imóvel. A primeira dela é o ganho com os aluguéis. Nas principais cidades brasileiras, como São Paulo, o valor do aluguel em relação ao preço do imóvel dificilmente passa de 0,7%. O normal é encontrar valores entre 0,5% e 0,6%. Claro que os imóveis menores, bem localizados e em bom estado de conservação podem render aluguéis maiores no final do mês. Alguns deles podem chegar a quase 1%. Mas são raros os casos.

Por sua vez, a segunda fonte de ganhos no mercado imobiliário é a valorização das propriedades. Mas ganhar dinheiro com isso é assunto para profissionais. Além de exigir um horizonte de investimento muito grande, para ter sucesso no futuro a partir de especulações é preciso ter um bom conhecimento do mercado. Mesmo com toda a dificuldade, é possível identificar boas oportunidades e fazer bons investimentos.

Luz no fim do túnel
De acordo com especialistas da área, a performance do mercado imobiliário deve melhorar nos próximos anos. Com a queda dos juros, promessa feita na campanha do atual governo, a tendência é que a economia volte a crescer e mais pessoas tenham a possibilidade de adquirir a casa própria.

Nesse sentido, o que aumenta é o preço das propriedades. Os proprietários ganham com a valorização de suas propriedades. Outro efeito da redução dos juros é que o dinheiro fica mais barato. As famílias passam a pagar taxas menores nos financiamentos imobiliários, o que ajuda a aumentar o volume de crédito concedido pelos bancos. Mais gente comprando no mercado significa aumento de preços das unidades imobiliárias.

Fonte: InfoMoney