Valor do ITIV cobrado para imóveis ainda na planta é mais baixo

imovel ainda na planta

O Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV) oferecido pela Prefeitura de Natal, por meio da Secretaria Municipal de Habitação, Regularização Fundiária e Projetos Estruturantes (Seharpe) é gerado no momento da transferência de um imóvel entre duas pessoas ou empresa-pessoa, sendo cobrado a alíquota de 3% do valor total do imóvel na operação. No entanto, o que muitas pessoas não sabem é que, dependendo da fase de construção, o valor pode ser mais baixo, como no caso de edificações que ainda estão na planta, do que imóveis prontos.

A informação foi repassada pelo advogado especialista em direito imobiliário Pedro Cordeiro Lima, que informou que esta taxa é cobrada ao adquirir um imóvel aqui na capital e que deve ser paga após a transferência em cartório. “Ao se comprar uma casa ou apartamento, é necessário ir até o Cartório de Imóveis para solicitar a transferência da posse, onde será cobrado a alíquota de 3% do valor total do imóvel, que pode ter o pagamento dividido em até 12 meses. Já se tratando de residências adquiridas na planta, cobra-se a mesma alíquota, mas em cima do valor total que o imóvel foi adquirido na planta. Vou exemplificar: se uma pessoa adquirisse um apartamento por 100 mil reais na planta, será cobrado os 3% em cima dos 100 mil reais, porém se ela adquirir o mesmo imóvel após ele estar pronto, o valor será cobrado em cima do preço dele pronto, aumentando significativamente o valor da taxa de pagamento”, explica.

O advogado também explicou que os procedimentos para realizar o pagamento é simples: em caso de transferência de pessoa-pessoa, é necessário ir ao cartório e fazer a transferência, e depois de feita o novo proprietário deverá receber o Documento de Arrecadação Municipal (DAM) para recolhimento do ITIV, emitido em parcela única no ato da ciência do contribuinte do valor da aquisição para base de cálculo do ITIV. No caso de parcelamento, a pedido do contribuinte, será emitida a primeira parcela para pagamento no prazo de dois dias úteis e as demais com vencimento a cada 30 dias dos meses subsequentes. No entanto, ao se comprar um imóvel na planta o procedimento sofre algumas alterações, pois a posse inicial é da construtora, o que faz com que o comprador vá ao cartório de imóveis solicitar um contrato de promessa do imóvel, que lhe dá garantias da entrega do bem ao se concluir a obra. Dessa forma, é possível com que o ITIV seja pago baseado no valor em que o imóvel foi adquirido na planta, possibilitando uma economia de 20 a 25% em relação ao preço da obra já finalizada. Se o comprador esperar pelo prazo de entrega do imóvel para realizar o pagamento do ITIV, é necessário que o recolhimento seja baseado no valor do imóvel pronto.

“Indico que ao realizar a compra de um imóvel na planta, o comprador vá ao cartório de imóveis para formalizar o contrato de promessa do imóvel, que firma o compromisso da empresa em entregar o apartamento ou casa ao se concluir a obra, sendo assim uma forma de assegurar que o bem é uma futura propriedade do comprador. Depois, pode-se retirar o DAM com a alíquota baseada no valor de compra da propriedade na planta, o que possibilita um desconto de até 25% em relação ao preço da obra já finalizada”, explica.

Post originalmente publicado em O Jornal de Hoje

Processos do ITIV agora são totalmente online em Natal

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A partir de agora, todo o processo do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV) é realizado online em um sistema desenvolvido por técnicos da Secretaria Municipal de Tributação (SEMUT). A nova ferramenta proporciona mais agilidade e conforto ao contribuinte que não precisa mais se dirigir à SEMUT para dar entrada ao processo e acompanhar o seu andamento.

Com o novo sistema o contribuinte dá entrada ao processo diretamente no cartório. Os tabeliães, escrivães, demais serventuários de ofício e seus prepostos são os responsáveis pela abertura do processo de transmissão de imóvel que será efetuado por meio eletrônico. No cartório, o contribuinte do imposto terá acesso ao recibo de acompanhamento do processo, onde constará identificação individual que será utilizada para acompanhar o processo através da internet.

A determinação da base de cálculo do ITIV é de competência dos auditores do Município lotados no Setor de Fiscalização Imobiliária (SEFIM). Os Auditores arbitrarão o valor da base de cálculo do ITIV a partir das informações do imóvel, tomadas em conjunto ou isoladamente, assim como através de vistoria in loco, caso necessário.

Anteriormente era necessário que fosse aberto processo físico na SEMUT, para que assim pudesse ser encaminhado fisicamente para o auditor responsável. Agora, com a mudança, quando o cartório insere o processo de transferência no portal Directa da Secretaria Municipal de Tributação, o chefe do Setor de Fiscalização Imobiliária recebe a informação e já atribui a tarefa de arbitramento do ITIV ao auditor responsável. Tudo de forma on-line, diminuindo o tempo de tramitação do processo na secretaria.

Além disso, o novo sistema permite que o contribuinte acompanhe o processo virtualmente, sem a necessidade de comparecer à SEMUT em qualquer momento. Através do portal Directa, o contribuinte pode tomar ciência da avaliação e já emitir o Documento de Arrecadação Municipal (DAM) para pagamento do ITIV. Outra novidade é que a certidão do ITIV pode ser emitida em até 15 minutos após a realização do pagamento, não sendo necessário aguardar o dia útil seguinte para sua emissão.

O novo sistema dá mais agilidade ao andamento do processo e a estimativa da SEMUT é que o prazo para conclusão de todo o processo do ITIV seja reduzido consideravelmente.

Portal Directa da Secretaria Municipal de Tributação: directa.natal.rn.gov.br

Post originalmente publicado em Jornal De fato

 

Cuidados básicos facilitam o financiamento do imóvel

A grande oferta de imóveis no mercado e a expansão do crédito nos últimos anos encurtaram o caminho para a casa própria. Contudo, para a maioria dos brasileiros a concretização desse sonho depende do financiamento. São várias etapas a serem vencidas e pesquisar antecipadamente é o melhor jeito de enfrentar a burocracia e não cair nas pegadinhas do financiamento, alertam os especialistas. Mesmo assim, o comprador pode precisar de uma ajudinha, já que o andamento do processo envolve vários detalhes e costuma ser demorado. Na Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, todo o processo é feito por meio dos correspondentes imobiliários, profissionais cadastrados pelo banco e indicados pelas imobiliárias e construtoras para intermediar o financiamento. Para o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, o ideal é que o comprador do imóvel procure alguém de sua confiança para acompanhar o financiamento, afinal, trata-se de um investimento alto e de longo prazo. Conhecer os detalhes e se preparar para o financiamento antecipadamente evita dor de cabeça no futuro. Confira a seguir algumas dicas fundamentais antes de assinar o contrato.

1- Avalie sua renda e capacidade de endividamento
O processo de financiamento começa quando se decide comprar um imóvel. Embora o limite para comprometimento da renda seja de 30%, especialistas recomendam uma margem menor, de até 25%. Isso porque, na maioria dos casos a capacidade de endividamento do comprador já está limitada com outras despesas. Ao menor sinal de que o comprador pode não honrar a dívida, os bancos acendem o alerta e podem barrar o financiamento.

2- Prepare-se para os custos adicionais
O financiamento implica em custos que vão além do valor das parcelas. Pagamento do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV (conhecido também como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI), despesas de cartório, avaliação do imóvel e avaliação jurídica dos documentos podem custar entre 5% e 6% do valor do imóvel, segundo estimativa da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi). O ideal é fazer uma reserva para essas despesas adicionais. Só o ITIV, que varia conforme a cidade, custa 3% do valor do imóvel em Natal.

3- Pesquise e negocie juros menores
Enquanto procura o imóvel que deseja, compare as linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado e negocie taxas melhores com os bancos. Observe não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Os bancos costumam oferecer condições melhores para quem está disposto a ter “relacionamento” com a instituição, ou seja, vínculo por meio de conta-salário e outras operações como, por exemplo, seguro de vida e previdência privada.

4- Procure ajuda especializada
Na dúvida, a orientação é procurar um especialista de confiança para acompanhar o processo. “Falta conhecimento sobre o financiamento de ambas as partes, tanto de quem quer comprar quanto de quem quer vender o imóvel”, afirma Alexandre Rebonato da Cunha, supervisor da Investbens, empresa de assessoria imobiliária. Sem o acompanhamento de um bom profissional, as chances do processo emperrar em algum ponto aumentam muito.

5- Destrinche o contrato
Alguns contratos costumam esconder taxas ilegais ou desnecessárias, que poderiam ser previamente negociadas. O cliente que compra o imóvel na planta, por exemplo, não é obrigado a fazer o financiamento com o banco da obra, mas existe uma taxa de interveniência que penaliza quem escolhe outro banco para financiar o imóvel. Outra cobrança que pode ser abusiva é a do Serviço de Assistência Técnico Imobiliário (Sati), que corresponde a 0,85% do valor do imóvel. É uma espécie de assessoria da construtora ao financiamento.

6- Fuja das pegadinhas
No contrato de financiamento de um imóvel junto ao banco, apenas dois seguros são obrigatórios e estão embutidos no Custo Efetivo Total (CET) da operação: o seguro de Morte ou Invalidez Permanente – que quita o saldo devedor no caso de morte ou invalidez do mutuário (a alíquota varia de acordo com a idade do comprador e é calculada sobre o saldo devedor, mês a mês) – e o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre a garantia do banco que é o imóvel. É fixo e é calculado sobre o valor do imóvel.

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Post originalmente publicado em Gazeta do Povo

Qual o melhor apartamento: nascente ou poente?

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Há muitos aspectos a se observar no momento da aquisição de um imóvel, sejam em casas ou em unidades situadas em edifícios, pois, há fatores relativos à altura, localização, metragem, vista, forma de pagamento, entre outros. Um, em específico, merece a atenção redobrada do consumidor: a relação do local do apartamento com a incidência de luz solar.

Esse elemento pode parecer algo pequeno ou desprezível ao pesquisar por um imóvel, mas, na verdade, é tão relevante que é apresentado pelas imobiliárias em duas categorias distintas, ou tipo nascente – voltados para o local onde o sol nasce – ou tipo poente – que tem sua região frontal virada para o ponto no qual o sol se põe. Inclusive, com uma distinção de preços para cada grupo de imóveis.

Assim, é um fator que deve ser levado seriamente em consideração por parte do comprador, haja vista que, caso contrário, o proprietário pode ser levado a passar por maus momentos, por causa da temperatura mais alta dentro de casa e até mesmo um consumo mais alto de energia elétrica – por conta de aparelhos de ar condicionado, ventiladores, e freezers ligados e funcionando por mais tempo ao longo do ano. Afinal, estamos em um país que, na maior parte de seu território, é tropical, ou seja, quente e úmido ao longo de todo o ano.

Em locais como a região Nordeste do país, há o fato de a influência do sol, quando é na parte da tarde, esquentar demais o ambiente, deixando as noites absolutamente desconfortáveis; ou seja, um ponto importante a se pensar na hora da compra.

Assim, apartamentos – ou casas –voltados para a região oeste, que estão mais suscetíveis à exposição solar das horas da tarde – e, ainda, que podem ficar mais escondidos do sentido dos ventos, em regiões litorâneas – são comercializados com preços mais baixos, se comparados com os que estão com a face voltada para o quadrante leste – mais arejados e menos quentes.

Evidentemente, há clientes que tiram partido dessas especificidades do mercado, optando por comprar as unidades mais baratas e se valendo de estratégias que minimizem ou corrijam esses desconfortos climáticos, com o uso de refrigeradores de ar e afins.

Por isso, é fundamental que, ao procurar um apartamento, se observe se é “nascente”, ou “poente”, além de visitar o imóvel pretendido em vários momentos do dia, justamente para que se possa fazer uma opção que privilegie o conforto, ou, caso não seja possível, o seu bolso.

Post originalmente publicado em Imóveis em Brasília

Vale a pena comprar imóveis na planta?

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A compra de um imóvel é um passo definitivo na vida da maioria das pessoas. Assim, muitas dúvidas ocorrem no momento de concretizar a transação: deve-se comprar um imóvel na planta ainda? Ou o ideal é adquirir uma habitação já construída? Em primeiro lugar, deve-se ter em mente três aspectos centrais:
• Qual o valor que se pode desembolsar;
• Quanto tempo há para esperar até a mudança;
• Prazo para pagamento.

Essa análise é importante, uma vez que um imóvel já construído permite uma ocupação de imediato, embora necessite um volume de investimento superior. Além do mais, outras condições deverão ser levadas em consideração:
• Finalidade da compra;
• Necessidades do comprador;
• Prazo para pagamento.
• Localização e vizinhança;
• Valor total;
• Financiamento.

Essas variáveis são todas fundamentais, porque o futuro comprador poderá controlar melhor seu fluxo de investimento e, até mesmo, fazer alguma economia sem ter de se endividar. Faça anotações sobre cada um desses itens, para um panorama claro das melhores opções de imóveis disponíveis.

Ao se decidir por adquirir um bem imóvel ainda na planta, o primeiro fator a ser verificado é o tempo para a entrega das chaves da moradia. Uma enorme vantagem para o comprador de imóvel na planta é a valorização, que pode ser entre 30% e 60%. Por conta dessa altíssima rentabilidade, muitas pessoas têm investido no mercado imobiliário, comprando e vendendo habitações, para lucrar com essa grande valorização. Como ponto negativo, está o alto número de atrasos desses empreendimentos novos.

Quando for fazer os cálculos sobre o financiamento, não se esqueça de programar para cada parcela que virá após a finalização da construção da moradia, porque os pagamentos são reajustados pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Portanto, a principal dica nesse caso é: jamais se basear apenas pelo valor total do imóvel, bruto, porque há uma série de despesas extras que se agregarão ao custo total de obtenção do imóvel próprio, como os juros e taxas praticados pela instituição financeira responsável pelo financiamento.

Caso você queira investir – já possuindo outra moradia – ou não tiver pressa para sair do aluguel atual, a compra na planta é excelente opção. Para quem precisar desocupar o imóvel atual rapidamente, mas não quer abrir mão da compra do imóvel, pode optar por alugar outro, pelo período de espera pela entrega. Contudo, se essa for a sua situação, tenha cuidado com cada centavo gasto, pois há uma grande possibilidade do valor aumentar acima das suas possibilidades e você contrair dívidas sérias.

Esse tempo de espera pela entrada na nova residência pode ser utilizado para compra de mobiliário e cotação de empresas transportadoras, para que a mudança seja tranquila, segura e com preço justo.

Post originalmente publicado em Imóveis em Brasília

19 curiosidades sobre Natal que você provavelmente não conhecia

Você sabia que Natal foi a primeira cidade a consumir chiclete no Brasil? Ou ainda que seu território pertenceu a França? Separei 19 curiosidades para você.

1) Natal e o RN já foram território francês
Provavelmente você sabe da conquista portuguesa sobre os índios tupis e da conquista holandesa, onde esta última transformou nossa cidade em Nova Amsterdã. No entanto, o que você pode desconhecer é que a foz do Rio Potengi, onde está Natal, foi por muito tempo ancoradouro francês. O plano dos franceses era, de acordo com as informações no mapa de Jacques de Vau de Clayde (Le Brésil, 1579), a conquista do litoral da região Nordeste entre a foz do Rio São Domingos (atual Rio Paraíba) e o Rio Acaraú (atual estado do Ceará). Natal era um ponto estratégico para o sucesso da missão.

2) Natalenses foram os primeiros do Brasil a mastigar chicletes
Durante a Segunda Guerra Mundial, quando Natal se transformou em base americana, o produto passou a ser comercializado com o intuito de aliviar o estresse dos civis e dos soldados dos EUA. Foi no período pós-guerra que as vendas de chiclete dispararam.

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3) Natal tem o segundo melhor ponto de mergulho de alto mar do Brasil
Quando falamos em mergulho no Rio Grande do Norte, imediatamente pensamos em Maracajaú, Pirangi e agora em Perobas (município de Touros). No entanto, Natal além de ostentar o título de “Cidade do Sol” também possui o segundo melhor ponto de mergulho em mar aberto do Brasil, perdendo apenas para Fernando de Noronha. Suas águas cristalinas e riqueza na fauna e flora subaquática impressiona visitantes do mundo inteiro e continua praticamente desconhecida para os moradores locais.

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4) Natal foi ponto de parada do escritor francês Saint-Exupéry
Aviador na Segunda Guerra, o escritor citou o pôr-do-sol da cidade no livro “Atlântico Sul” e o Baobá, árvore africana que tem três exemplares no Rio Grande do Norte, na sua mais famosa obra “O Pequeno Príncipe”. O autor teria ficado impressionado com o fato de que eram necessários 15 homens para abraçar o tronco da árvore.

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5) Natal foi o primeiro lugar no Brasil a usar óculos Ray-Ban
O modelo “Aviador” da Ray-Ban tornou-se um estilo bem conhecido de óculos de sol. Um dos momentos mais marcantes deste produto foi durante a Segunda Guerra Mundial. Os soldados desciam das aeronaves e chamavam a atenção da população local com seu uniforme e trazendo na cara os seus inconfundíveis Ray-Ban. Os americanos passaram a dar de presente e também a vender seus modelos.

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6) A população de Natal foi a primeira a consumir Coca-Cola na América do Sul
Em 1942, com a chegada das tropas aliadas, os americanos trouxeram de carona a quarta fábrica da Coca-Cola no mundo. A bala do Mickey, vendida na Disney, também sai de Natal, da fábrica Sam’s, que há 50 anos exporta guloseimas.

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7) O Rio Grande do Norte tem o segundo ar mais puro do mundo
Segundo a Nasa, o Rio Grande do Norte tem o segundo ar mais puro do mundo, perdendo apenas para a Antártida, e Natal possui o ar mais puro das Américas.

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8) O mar no Rio Grande do Norte é o segundo mais salgado do mundo
Segundo estudos hidrológicos, o mar no Rio Grande do Norte é o segundo mais salgado do mundo. Perde apenas para o Mar Morto.

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9) O esquibunda foi inventado em Natal
O esquibunda foi um esporte inventado em Natal. Descia-se com a ajuda de uma prancha pelas dunas até cair no mar. A modalidade acabou proibida, e deu lugar ao aerobunda. Os praticantes descem por uma corda, passando por cima da areia, e caem no mar.

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10) Natal recebeu o título de “Capital da corrida espacial do Brasil”
O Brasil entrou na corrida espacial em 1965, com a inauguração da base de lançamentos de foguetes da Barreira do Inferno, localizada no município de Parnamirim, litoral sul de Natal e pertencente à área da Grande Natal.

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11) O aeroporto e o porto mais próximos da Europa e da África
Você chega da Europa mais rápido em Natal, tempo de economia estimado se for por avião 45 minutos e por navegação 2,7 dias. Quem está nas praias olhando para o mar, está mais perto da África que de São Paulo e mais próximo da Europa que da Argentina. Natal é a “esquina do continente”.

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12) A posição geográfica de Natal foi classificada como “um dos quatro pontos mais estratégicos do mundo” pelo Departamento de Guerra dos EUA
Em 1942, época da Segunda Guerra Mundial, a posição geográfica de Natal foi classificada como “um dos quatro pontos mais estratégicos do mundo” pelo Departamento de Guerra dos EUA, junto com Suez, Gibraltar e Bósforo. Na época as praias de Natal eram frequentadas somente por pescadores e a população ribeirinha. Os militares americanos tornaram algumas praias famosas, como a Praia dos Artistas, que recebeu esse nome por causa das muitas personalidades que eram vistas no lugar.

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13) O coqueiro foi muito utilizado durante a Segunda Guerra Mundial por soldados brasileiros e americanos
O coqueiro, árvore constante nas praias de Natal, foi muito útil na Segunda Guerra Mundial, fornecendo soro, porque a água de coco é rica em proteínas, sais minerais e vitaminas.

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14) O Parque das Dunas é o segundo maior parque urbano do Brasil
O Parque Estadual Dunas do Natal “Jornalista Luiz Maria Alves” possui uma área de 1.172 hectares. Reconhecido pela UNESCO (Organização das Nações Unidas para a Educação, a Ciência e a Cultura) como parte integrante da Reserva da Biosfera da Mata Atlântica Brasileira, o Parque das Dunas é considerado o maior parque urbano sobre dunas do Brasil e o segundo maior parque florestal urbano do Brasil, exercendo fundamental importância para a qualidade de vida da população natalense, contribuindo tanto na recarga do lençol freático da cidade, quanto na purificação do ar. O Parque das Dunas envolve o centro de Natal, margeia a Via Costeira e possui seu ecossistema de dunas rico e diversificado, abrigando uma fauna e flora de grande valor bioecológico, que inclui diversas espécies em processo de extinção.

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15) Natal é a terra do escritor e professor Luis da Câmara Cascudo
Luís da Câmara Cascudo (1898-1986) foi um historiador, antropólogo, advogado e jornalista brasileiro. Câmara Cascudo passou toda a sua vida em Natal e dedicou-se ao estudo da cultura brasileira. Foi professor da Faculdade de Direito de Natal, hoje Curso de Direito da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN), cujo Instituto de Antropologia leva seu nome. Pesquisador das manifestações culturais brasileiras, deixou uma extensa obra, inclusive o Dicionário do Folclore Brasileiro (1952). Câmara Cascudo é considerado um dos maiores folcloristas nacionais.

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16) Natal é a “Capital Mundial do Buggy”
A cidade possui a maior frota de buggys do Brasil e do mundo. Passeios maravilhosos de buggy (com ou sem emoção) por dunas, praias e lagoas são uma das maiores atrações turísticas de Natal.

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17) Natal é a “Terra do Camarão”
Além das inúmeras belezas da “Noiva do Sol”, os visitantes de Natal saboreiam uma grande e rica variedade gastronômica. Natal é o maior produtor e exportador de camarões do país.

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18) O maior cajueiro do mundo
Em Parnamirim, cidade pertencente a Região Metropolitana de Natal, localiza-se a Praia de Pirangi, onde se encontra o maior cajueiro do mundo. A árvore cobre uma área de quase 7.500 m² e foi plantada por um pescador em 1888. A árvore cresceu para os lados e com o tempo e o peso, os galhos se curvaram para baixo até tocar o solo. Os galhos criaram raizes e cresceram novamente. Parecem várias árvores, mas de fato trata-se de uma única árvore que cobre quase 95% da área do parque.

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19) “Cidade do Sol” ou “Noiva do Sol”
Natal está situada entre o rio e o mar. O Litoral Potiguar (RN) possui mais de 400 km de maravilhosas praias, com encantadoras lagoas de lazer próximas ao mar e mais de 20 km de extensão de rio em área urbana.

Natal recebe por volta de 2 milhões turistas/ano, e está com o fluxo ascendente com 25% de aumento por ano. Dos cerca de 30% do total de turistas estrangeiros que visitam Natal, em primeiro lugar estão os portugueses (30%), em segundo os holandeses (17%), seguidos dos espanhóis (9,7%) e os argentinos (7,22). Sobre os turistas nacionais o estado mais emissor para Natal é São Paulo (23,95%), em segundo lugar Pernambuco (16%), seguido do Ceará com 10% e Rio de Janeiro (8,5%).

Os meses mais visitados são janeiro, fevereiro, março, julho, agosto, novembro e dezembro.

Os termos “Cidade do Sol” ou “Noiva do Sol” se promovem com os 300 dias de sol durante o ano.

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Fontes de pesquisa: Viver NatalGuia dos CuriososEstradas e Caminhos e Curiosidades sobre Natal

Imóvel comercial rendeu mais que renda fixa em 2012

Simulação realizada a partir de pesquisa imobiliária mostra que o aluguel de imóveis comerciais cumpriu a missão de render mais que a poupança e o Tesouro

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Uma pesquisa imobiliária em São Paulo mostrou que, em 2012, os imóveis comerciais renderam um aluguel bruto médio de 0,8% do valor do imóvel por mês aos donos. Com o desconto da taxa de administração imobiliária (cobrada em 8% sobre o valor do aluguel) e de imposto de renda para a faixa mais alta de rendimentos com aluguéis (27,5%), o retorno médio líquido foi de algo como 0,53% ao mês, ou 6,55% no ano. O rendimento supera o rendimento das aplicações de renda fixa comparáveis.

A pesquisa foi feita com base em 9 mil imóveis comerciais em São Paulo. O retorno líquido de 0,53% foi calculado da seguinte forma: imagine um imóvel comprado por 625 mil reais. Se o retorno do aluguel foi de 0,8%, isso significa que seu proprietário recebeu 5 mil reais brutos por mês. Considerando o desconto de 8% da taxa de administração cobrada, o retorno cai para 4.600 reais. Deste valor de aluguel, que se enquadra na faixa mais alta de imposto de renda, devem ser descontados 27,5% referentes ao IR, restando 3.335 reais, o correspondente a cerca de 0,53% de 625 mil reais.

Os 3.335 reais correspondem ao retorno real, ou seja, ao valor que chegou às mãos do proprietário depois de descontados os custos. Ou seja, a rentabilidade líquida do investimento nesse imóvel comercial foi de 0,53% ao mês, ou um retorno acumulado de 6,55% no ano, sem considerar a valorização do imóvel no período.

O imposto de renda sobre os aluguéis é cobrado sobre o que o proprietário efetivamente recebe, depois do desconto da taxa de administração imobiliária. As alíquotas de IR variam de 7,5% a 27,5% de acordo com o valor do aluguel, que também pode ser isento, se for de baixo valor. Ou seja, se no exemplo anterior a alíquota de IR fosse mais baixa, o rendimento teria sido ainda maior.

Em comparação com os títulos do Tesouro Direto atrelados à inflação, as NTN-B, o rendimento dos imóveis comerciais foi um pouco superior. No início do ano passado, os as NTN-B disponíveis no mercado pagavam entre 4,30% e 5,52% ao ano acima da inflação pelo IPCA, isso sem o desconto do imposto de renda, da taxa de custódia obrigatória e de uma eventual taxa de administração da corretora. A NTN-B é considerado o título mais adequado para a comparação de rentabilidade com imóveis, uma vez que são investimentos de prazo mais longo e corrigidos pela inflação, assim como os aluguéis.

Mas também é possível comparar o rendimento com a poupança, que não é corrigida pela inflação, mas já é isenta de IR. O rendimento da antiga poupança era de 0,5% ao mês (ou 6,17% ao ano) mais Taxa Referencial (TR), que ao longo de quase todo o ano passado foi zero. Já a nova poupança vem rendendo 0,41% ao mês desde que a Selic passou para o patamar de 7,25%. Embora a nova poupança ainda não tenha completado 12 meses de idade, se esse mesmo rendimento fosse considerado em 12 meses, a rentabilidade teria sido de 5,02%.

Dados sobre os contratos de aluguéis
Segundo empresas imobiliárias de São Paulo, na comparação com 2011, o número de novos contratos de aluguel de imóveis comerciais cresceu 11% em 2012.

Dentre todos os novos contratos de aluguéis, 32% foram de imóveis comerciais. E 38% desses novos contratos comerciais foram de conjuntos e salas, como clínicas médicas e odontológicas, além de escritórios de contabilidade, advocacia e representação comercial.

As casas, usadas para escritórios e clínicas de estética corresponderam a 27% dos novos contratos comerciais de 2012. Lojas de comércio de produtos como bolsas, sapatos e eletrônicos responderam por 17% das novas locações; salões comerciais, que costumam ser destinados a escolas, oficinas, lanchonetes e restaurantes, representaram 10% do total; e os galpões, utilizados principalmente por empresas de logística e armazenamento, somaram 8% dos novos contratos.

Post originalmente publicado em Exame.com